374 000 logements supplémentaires chaque année entre 2010 et 2015La vacance résidentielle s’accentue

Vincent Vallès, Service recensement national de la population, Insee

En France entre 2010 et 2015, le parc de logements augmente de 1,1 % par an, soit deux fois plus vite que la population. La progression des résidences principales génère les deux tiers de cette croissance avec comme premier moteur la croissance démographique, notamment en périphérie des principales villes-centres. La réduction de la taille des ménages s’atténue et n’explique plus que 28 % de l’augmentation du parc, contre 61 % entre 1990 et 1999.

La vacance de logements a beaucoup augmenté depuis 2010 (+ 3,4 % par an) expliquant désormais 23 % du nombre de logements supplémentaires. En France, 2,8 millions de logements sont vacants, soit un taux de vacance de 8 % en 2015. La vacance est marquée dans les villes-centres et plus faible en périphérie. Elle est moins prégnante dans les aires urbaines des métropoles régionales, notamment celles où le marché de l’immobilier est tendu.

Le parc de logements augmente deux fois plus vite que la population

Au 1ᵉʳ janvier 2015, la France (hors Mayotte) compte 35,2 millions de logements, en dehors des locaux d’hébergements dans les résidences offrant des services spécifiques. Entre 2010 et 2015, le parc augmente au rythme moyen de 1,1 % par an, soit 2,2 fois plus rapidement que la population (figure 1). À l’image de celui de la population, le taux de croissance s’infléchit légèrement par rapport à la période 1999-2010. L’évolution du parc de logements résulte d’une part de la construction neuve, d’autre part des démolitions et du solde des désaffectations-réaffectations (transformation de logements en locaux non résidentiels ou l’inverse). De 2010 à 2015, la France s’enrichit ainsi de 374 000 logements chaque année, soit l’équivalent du parc de logements d’un département comme le Haut-Rhin. La progression du parc était de 290 000 unités de 1990 à 1999 et de 364 000 unités de 1999 à 2010.

Figure 1 – Taux de croissance annuel de la population et du parc de logements selon la catégorie

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Figure 1 – Taux de croissance annuel de la population et du parc de logements selon la catégorie
Taux de croissance annuel
1990-1999 1999-2010 2010-2015
Résidences secondaires ou occasionnelles 0,4 0,6 1,3
Logements vacants 0,6 1,5 3,4
Résidences principales 1,2 1,2 0,9
Logements 1 1,2 1,1
Population 0,4 0,7 0,5
  • Lecture : de 2010 à 2015, la population a augmenté annuellement de 0,5 % en moyenne, le nombre de logements de 1,1 %, le nombre de logements vacants de 3,4 %.
  • Champ : France hors Mayotte.
  • Source : Insee, recensements de la population de 1990, 1999, 2010 et 2015.

Figure 1 – Taux de croissance annuel de la population et du parc de logements selon la catégorie

Depuis 2010, les résidences principales n’expliquent plus que les deux tiers de la croissance du parc de logements

En 2015, 29,0 millions de logements sont des résidences principales soit huit logements sur dix. Avant 2010, leur part dans le nombre total de logements augmentait. Depuis, leur taux de croissance (0,9 % par an) est inférieur à celui des autres catégories de logement. De 2010 à 2015, l’importance des résidences principales dans l’ensemble du parc diminue ainsi de 0,9 point.

La croissance du nombre de résidences principales est le facteur essentiel de croissance du parc de logements. Néanmoins, depuis 2010, elle n’explique plus que les deux tiers de cette croissance, contre 86 % entre 1990 et 1999 et encore 92 % entre 1999 et 2010. L’augmentation du nombre de résidences secondaires ou occasionnelles et des logements vacants contribue ainsi bien plus qu’avant aux évolutions du parc de logements.

Le dynamisme démographique, premier moteur de croissance du parc

L’accueil de nouveaux habitants est le premier moteur du développement des résidences principales et, par là même, du parc de logements. L’évolution des comportements de cohabitation constitue une deuxième source de progression (encadré). En effet, les mises en couples plus tardives, les ruptures d’union, l’augmentation du nombre de familles monoparentales, l’allongement de l’espérance de vie induisent mécaniquement une diminution de la taille des ménages. Il faut donc plus de logements pour héberger le même nombre de personnes.

Entre 2010 et 2015, chaque année, 139 600 logements supplémentaires ont été nécessaires en moyenne pour couvrir les besoins liés à la croissance de la population (figure 2). Sur cette période, 37 % de l’augmentation du nombre de logements s’explique ainsi uniquement par le dynamisme démographique. Ce facteur est aujourd’hui le premier moteur de la progression du nombre de logements, malgré un ralentissement par rapport aux années 1999-2010. Il dépasse, pour la première fois en 25 ans, la contribution due au recul de la taille moyenne des ménages, c’est-à-dire du nombre de personnes partageant un même logement. La baisse tendancielle de la taille des ménages s’est atténuée au tournant des années 2010. En 2015, on dénombre 2,23 personnes par logement, contre 2,27 en 2010 et 2,59 en 1990. La modification des comportements de cohabitation induit une hausse annuelle de 105 500 logements entre 2010 et 2015, soit 28 % de la variation du nombre de logements. Entre 1990 et 1999, la diminution de la taille des ménages expliquait 61 % de la croissance du parc de logements.

Entre densification de certains espaces et étalement urbain, la progression du parc de logements est tangible quel que soit le type d’espace, mais avec de nettes différences (figure 3). Les familles jeunes tendent à s’installer dans les banlieues et couronnes des grands pôles urbains. Entre 2010 et 2015, dans ces territoires, la croissance démographique contribue à la moitié de la hausse du nombre de logements. Dans les villes-centres des grands pôles, seulement 18 % des logements supplémentaires sont dus à la hausse de population. Entre 2010 et 2015, les moyens et petits pôles urbains ainsi que les communes isolées hors influence urbaine restent à l’écart de la croissance démographique. L’augmentation du parc des résidences principales est alors entièrement imputable à la réduction de la taille des ménages. Dans les communes rurales isolées, la baisse de population due au déficit migratoire induit même une baisse de près de 1 800 résidences principales chaque année.

Figure 2 – Logements supplémentaires selon la période et les facteurs d’évolution

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Figure 2 – Logements supplémentaires selon la période et les facteurs d’évolution
Période Facteurs
Croissance démographique Baisse de la taille des ménages Logements vacants Résidences secondaires ou occasionnelles
1990-1999 88,7 177,8 12,7 10,2
1999-2010 161,5 151,9 32,2 18,8
2010-2015 139,6 105,5 86,9 41,6
  • Lecture : de 2010 à 2015, la variation annuelle moyenne du nombre de logements due à la croissance démographique est en moyenne de 139 600 unités, celle due à la réduction de la taille des ménages est de 105 500 unités. La variation annuelle moyenne du nombre de logements vacants est de 86 900 unités et celle des résidences secondaires ou occasionnelles de 41 600 unités.
  • Champ : France hors Mayotte.
  • Source : Insee, recensements de la population de 1990, 1999, 2010 et 2015.

Figure 2 – Logements supplémentaires selon la période et les facteurs d’évolution

Figure 3 – Nombre annuel moyen de logements supplémentaires entre 2010 et 2015, selon le type d’espace et les facteurs d’évolution

en milliers
Figure 3 – Nombre annuel moyen de logements supplémentaires entre 2010 et 2015, selon le type d’espace et les facteurs d’évolution
Type d’espaces Facteurs
Croissance démographique Baisse de la taille des ménages Logements vacants Résidences secondaires ou occasionnelles
Villes-centres des grands pôles 14,1 24,3 23,3 18,2
Banlieues des grands pôles 63,1 33,4 21,6 10,9
Couronnes des grands pôles 52 30,4 19,2 2,2
Moyens et petits pôles 0,4 9,1 8,1 4,7
Autres couronnes 5,5 7,7 7,6 0,3
Communes isolées, hors influence des pôles -1,9 7,1 7,1 5,3
  • Lecture : de 2010 à 2015, dans les villes-centres des grands pôles, la variation annuelle moyenne du nombre de logements due à la croissance démographique est en moyenne de 14 100 unités, celle due à la réduction de la taille des ménages est de 24 300 unités. La variation annuelle moyenne du nombre de logements vacants est de 23 300 unités et celle des résidences secondaires ou occasionnelles de 18 200 unités.
  • Champ : France hors Mayotte.
  • Source : Insee, recensements de la population de 2010 et 2015.

Figure 3 – Nombre annuel moyen de logements supplémentaires entre 2010 et 2015, selon le type d’espace et les facteurs d’évolution

La progression du nombre de résidences secondaires ou occasionnelles contribue sensiblement à la croissance du parc

Le nombre de logements occupés une partie de l’année pour les week-ends, les loisirs ou les vacances (résidences secondaires) ou pour des raisons professionnelles (résidences occasionnelles) augmente de 1,3 % par an entre 2010 et 2015. La France compte ainsi 3,3 millions de résidences secondaires ou occasionnelles, soit 9,5 % des logements en 2015, proportion proche de celle de 2010.

La progression du nombre de résidences secondaires ou occasionnelles contribue de plus en plus fortement à la croissance du parc : 11 % entre 2010-2015 (41 600 unités) soit le triple de la période 1990-1999 (4 %, 10 200 unités). Sur la période récente, le développement des résidences occupées une partie de l’année pour les loisirs, les vacances ou pour des raisons professionnelles se porte essentiellement sur les grands centres urbains. Les villes-centres et les banlieues des grands pôles urbains génèrent ainsi 70 % de la croissance du parc des résidences secondaires ou occasionnelles entre 2010 et 2015, alors qu’elles ne représentent que 28 % de ce parc en 2010. L’essor nouveau des logements loués de façon saisonnière, alors qu’ils étaient auparavant occupés en tant que résidence principale par leur propriétaire ou par des locataires, participe à cette évolution.

Un cinquième de la variation du parc de logements est lié à l’augmentation de la vacance

La contribution de la vacance de logements à la progression du parc est plus élevée que celle des résidences secondaires ou occasionnelles. Entre 2010 et 2015, le nombre de logements vacants progresse annuellement de près de 86 900 unités, expliquant ainsi 23 % du nombre de logements supplémentaires sur la période.

Les logements vacants augmentent à un rythme plus soutenu qu’auparavant. Leur nombre a progressé de 3,4 % par an en moyenne entre 2010 et 2015, soit un rythme de croissance 2,5 fois plus élevé qu’entre 1999 et 2010 et 6 fois plus élevé qu’entre 1990 et 1999. En 2015 en France, 2,8 millions de logements sont vacants, soit 8,0 % du parc de logements. Cette part n’a cessé de progresser depuis la fin des années 1990 (6,9 % en 1999 et 7,2 % en 2010) mettant ainsi fin à une baisse continue au cours des années 1980 et 1990 (7,6 % en 1982 et 7,2 % en 1990).

Plus de vacance de logements dans les villes-centres qu’en périphérie

Le nombre de logements vacants augmente dans tous les types d’espace (figure 4). La vacance peut provenir d’une offre plus élevée que la demande, de logements en mauvais état, d’un parc inadapté au marché (taille, localisation, prix, etc.), ou de délais de relocation ou de vente (vacance frictionnelle). Ce peut être aussi la conséquence du départ en maison de retraite de personnes âgées, sans que le logement ne soit mis en vente ou en location.

Entre 2010 et 2015, dans les villes-centres des grands pôles urbains, le parc de logements vacants augmente moins vite qu’ailleurs, mais le taux de vacance y est élevé (9,5 %). Dans les couronnes et les banlieues des grands centres urbains, la vacance de logements est plus faible en proportion, mais sa croissance est plus prononcée. Ceci peut témoigner de la perte d’attractivité d’une partie du parc, accélérée par une augmentation des constructions neuves. Dans les moyens et petits pôles, ainsi que dans les communes isolées hors influence urbaine, le rythme de progression de la vacance est similaire à la moyenne nationale. Ces territoires, qui restent à l’écart de la croissance démographique, cumulent vieillissement de la population et difficultés économiques. La vacance est alors le signe de l’obsolescence d’une part grandissante de leur parc de logements. La croissance de la vacance se traduit par une augmentation significative du taux de vacance entre 2010 et 2015. Dans les zones littorales ou de montagnes, le développement des résidences secondaires permet de limiter l’abandon du parc résidentiel.

Figure 4 – Part de la vacance en 2015 et taux d'évolution 2010-2015 selon le type d’espace

Figure 4 – Part de la vacance en 2015 et taux d'évolution 2010-2015 selon le type d’espace
Type d’espace Nombre de logements vacants (ronds proportionnels) Part des logements vacants en 2015 (en %) Taux de croissance annuel moyen des logements vacants entre 2010 et 2015 (en %)
Villes-centres des grands pôles 902 500 9,5 2,8
Banlieues des grands pôles 663 400 6,3 3,6
Couronnes des grands pôles 554 200 7,2 3,9
Moyens et petits pôles 269 300 9,7 3,3
Autres couronnes 206 000 9,2 4,2
Communes isolées, hors influence des pôles 228 100 9,5 3,4
  • Lecture : en 2015, 902 500 logements vacants sont recensés dans les villes-centres des grands pôles, soit 9,5 % des logements. Entre 2010 et 2015 dans ce type d’espace, le taux de croissance annuel moyen des logements vacants est de 2,8 %. En 2015, en France, 8,0 % des logements sont vacants et le parc de logements vacants a progressé de 3,4 % entre 2010 et 2015.
  • Champ : France hors Mayotte.
  • Source : Insee, recensements de la population de 2010 et 2015.

Figure 4 – Part de la vacance en 2015 et taux d'évolution 2010-2015 selon le type d’espace

Une vacance moins marquée dans les capitales régionales et les zones tendues

Dans les grandes aires urbaines, le taux de vacance est toujours plus élevé dans les villes-centres que dans leur zone d’influence. En 2015, parmi les 23 aires urbaines peuplées de 400 000 habitants ou plus, les écarts entre villes-centres et la moyenne des communes de banlieue et couronne sont particulièrement marqués : plus de 4 points, au sein des aires de Douai – Lens, Nice, Avignon, Rouen, Grenoble, Nancy et Caen (figure 5). À l’opposé, la vacance est plus équilibrée entre centre et périphérie – avec un écart inférieur à 2 points – dans les aires de Lyon, Toulon, Bordeaux, Nantes, Marseille – Aix-en-Provence, Strasbourg, Clermont-Ferrand et Rennes.

En 2015, la vacance de logements est moins prégnante dans les aires urbaines les plus peuplées, ainsi que dans celles situées sur les espaces les plus attractifs de la métropole : le littoral atlantique, l’est de la région Auvergne-Rhône-Alpes, la Corse (figure 6). Lorsque le marché immobilier est tendu, avec une offre de logements inférieure à la demande, le taux de vacance est en moyenne moins élevé. Dans les 27 grandes aires urbaines centrées sur une agglomération où le marché de l’immobilier est identifié comme tendu, le taux de vacance atteint en moyenne 6,7 % contre 8,6 % dans celles où le marché est moins porteur. Trois aires urbaines en zone tendue se signalent toutefois par un taux de vacance prononcé : Draguignan (10,1 % de logements vacants), Nice (8,7 %) et Beauvais (8,4 %).

En France métropolitaine, le taux de vacance des logements est supérieur à la moyenne nationale dans les aires urbaines éloignées des métropoles régionales, notamment celles des départements qui bénéficient d’un moindre dynamisme démographique ou qui ont un déficit migratoire. Ainsi dans les départements du Centre, du Massif central, ou du Grand Est, le taux de vacance des grandes aires urbaines dépasse 9 %. Le maximum est atteint dans les aires urbaines de Vichy (14,4 %), Montluçon (14,2 %), Lunéville (13,3 %), Issoire (13,1 %) et Nevers (13,0 %).

De 2010 à 2015, le nombre de logements vacants progresse plus fortement dans les aires urbaines de la moitié nord du territoire, en particulier celles de Normandie, du Centre-Val de Loire et des Hauts-de-France.

Le phénomène de vacance n’épargne pas les grandes aires urbaines des départements ultra-marins, où, à l’exception de celle de Saint-Pierre à La Réunion, le taux de vacance est prononcé et en nette progression : Basse-Terre (18,4 %), Fort-de-France (16,1 %), Le Robert (15,1 %), Pointe-à-Pitre - Les Abymes (14,3 %).

Figure 5 – Taux de vacance en 2015 selon le type d'espace au sein des aires urbaines de plus de 400 000 habitants

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Figure 5 – Taux de vacance en 2015 selon le type d'espace au sein des aires urbaines de plus de 400 000 habitants
Aires urbaines Part des logements vacants
Ville-centre Banlieue et couronne Banlieue Couronne Aire urbaine
Saint-Étienne 12,0 8,2 8,7 7,5 9,6
Avignon 14,6 8,3 8,3 7,9 9,5
Clermont-Ferrand 9,2 8,8 7,8 9,4 8,9
Nice 13,6 6,2 6,1 7,9 8,7
Nancy 11,6 7,3 7,5 7,1 8,6
Orléans 10,4 7,0 5,9 8,0 8,0
Douai - Lens 14,3 6,3 6,3 5,6 7,9
Tours 9,7 6,6 6,7 6,5 7,6
Grenoble 10,7 6,2 6,1 6,4 7,4
Rouen 11,9 6,2 6,7 5,1 7,4
Strasbourg 7,7 7,0 6,5 7,3 7,3
Lyon 8,4 6,7 6,6 6,9 7,2
Marseille - Aix-en-Provence 7,6 6,6 6,6 6,3 7,1
Toulouse 8,2 6,1 5,0 7,6 7,0
Lille 8,8 6,2 6,3 5,3 6,8
Paris 8,1 5,5 5,9 7,0 6,6
Montpellier 7,8 6,1 5,1 5,8 6,6
Rennes 6,6 6,4 5,0 6,9 6,5
Toulon 7,7 6,0 6,1 5,7 6,4
Angers 7,6 5,5 4,9 5,7 6,4
Caen 9,1 5,0 5,0 5,0 6,3
Bordeaux 6,9 5,2 4,7 6,2 5,6
Nantes 6,4 4,9 4,3 5,6 5,4
  • Lecture : en 2015, 7,2 % des logements de l’aire urbaine de Lyon sont vacants. Le taux de vacance des logements atteint 8,4 % dans la commune de Lyon, 6,7 % en moyenne dans les communes de sa banlieue et de sa couronne (6,6 % dans sa banlieue et 6,9 % dans sa couronne périurbaine).
  • Champ : aires urbaines de 400 000 habitants ou plus en 2015 ; France hors Mayotte.
  • Source : Insee, recensement de la population de 2015.

Figure 5 – Taux de vacance en 2015 selon le type d'espace au sein des aires urbaines de plus de 400 000 habitants

Figure 6 – Taux de vacance en 2015 des logements des grandes aires urbaines

Figure 6 – Taux de vacance en 2015 des logements des grandes aires urbaines
Région de l’aire urbaine Code de l’aire urbaine Grande aire urbaine Population 2015 Nombre de logements vacants en 2015 Taux de vacance des logements en 2015 (en %)
11 1 Paris 12532901 385374 6,6
84 2 Lyon 2291763 78025 7,2
93 3 Marseille - Aix-en-Provence 1752398 61063 7,1
76 4 Toulouse 1330954 46776 7
32 5 Lille (partie française) 1184708 37421 6,8
75 6 Bordeaux 1215769 35348 5,6
93 7 Nice 1005891 58641 8,7
52 8 Nantes 949316 24714 5,4
44 9 Strasbourg (partie française) 780515 27692 7,3
84 10 Grenoble 690050 26017 7,4
53 11 Rennes 719840 22415 6,5
28 12 Rouen 663743 24193 7,4
93 13 Toulon 622895 24074 6,4
32 14 Douai - Lens 539715 19051 7,9
76 15 Montpellier 599365 21294 6,6
93 16 Avignon 527731 25548 9,5
84 17 Saint-Étienne 517585 25099 9,6
24 18 Tours 492722 19191 7,6
84 19 Clermont-Ferrand 479096 22915 8,9
44 20 Nancy 435336 19309 8,6
24 21 Orléans 433337 16903 8
28 22 Caen 418148 13366 6,3
52 23 Angers 413325 12914 6,4
44 24 Metz 389612 17272 9,1
27 25 Dijon 384824 13418 6,8
32 26 Valenciennes (partie française) 369849 14378 8,6
32 27 Béthune 370326 12003 7,3
52 28 Le Mans 347348 13217 7,7
44 29 Reims 322264 11773 7,3
53 30 Brest 318829 10519 6,2
76 31 Perpignan 320785 17808 9,1
28 32 Le Havre 290684 11404 8
32 33 Amiens 295892 11636 8,1
44 34 Mulhouse 285449 14586 10,6
75 35 Limoges 283823 13134 8,4
75 36 Bayonne (partie française) 297375 10414 5,5
84 37 Genève (SUI) - Annemasse (partie française) 314972 10544 6,6
32 38 Dunkerque 257652 6815 5,7
75 39 Poitiers 260626 10412 7,7
76 40 Nîmes 266593 9421 7,1
27 41 Besançon 250563 10371 8
75 42 Pau 243122 13360 10,4
53 43 Lorient 217901 8013 6,7
84 44 Annecy 234085 6798 5,7
84 45 Chambéry 223280 8294 7,1
52 46 Saint-Nazaire 219698 8761 5,8
75 47 La Rochelle 214109 7510 6,3
44 48 Troyes 194504 7905 8
75 49 Angoulême 182729 8498 8,9
84 50 Valence 179151 8092 9
53 51 Saint-Brieuc 172279 7383 8
27 52 Montbéliard 160671 7378 9,4
76 53 Béziers 171912 12034 11,4
75 54 Niort 156789 5764 7,3
53 55 Vannes 155937 6018 7,2
24 56 Chartres 146986 5183 7,3
24 57 Bourges 140350 7862 10,5
32 58 Boulogne-sur-Mer 131558 5346 7,8
44 59 Thionville 135864 5986 9
27 60 Chalon-sur-Saône 135351 6213 8,9
32 61 Maubeuge (partie française) 129738 4684 8
32 62 Arras 130541 4620 7,4
32 63 Calais 130730 4699 7,9
44 64 Colmar 131644 4384 6,8
24 65 Blois 128205 5959 9
53 66 Quimper 127286 5930 8
32 67 Beauvais 126590 5026 8,4
28 68 Cherbourg-en-Cotentin 120829 4624 7,4
52 69 Laval 121752 4000 6,8
32 70 Creil 120844 2945 6,1
84 71 Bourg-en-Bresse 126045 5227 8,3
76 72 Tarbes 115870 7422 11,6
27 73 Belfort 114445 4517 7,9
32 74 Saint-Quentin 110746 5295 9,7
52 75 La Roche-sur-Yon 121262 3096 5,4
84 76 Vienne 114110 4798 8,9
28 77 Évreux 113916 4134 7,6
76 78 Alès 114075 6139 9,6
75 79 Agen 113376 6014 10,1
44 80 Charleville-Mézières 104765 4710 9
84 81 Roanne 107211 6322 11
44 82 Sarrebruck (ALL) - Forbach (partie française) 100238 4565 9,5
27 83 Nevers 99391 7337 13
52 84 Cholet 116313 3109 5,8
75 85 Brive-la-Gaillarde 102506 5903 10,5
76 86 Montauban 110657 4821 9
75 87 Périgueux 103319 5404 9,5
27 88 Mâcon 101549 4085 8
32 89 Compiègne 98257 3447 7,2
94 90 Ajaccio 105096 1874 3,1
76 91 Albi 99407 3893 7,4
76 92 Carcassonne 98831 6343 11,8
24 93 Châteauroux 91360 5872 11,8
93 94 Fréjus 95721 3439 4,2
44 95 Épinal 93184 5063 10,5
27 96 Auxerre 91985 5025 10,3
94 97 Bastia 96548 2299 4,4
44 98 Bâle (SUI) - Saint-Louis (partie française) 95330 3501 7,6
32 99 Saint-Omer 91256 2971 7,2
84 100 Cluses 94713 3780 8,4
76 101 Narbonne 93057 5467 9,7
76 102 Sète 91281 3341 5,5
84 103 Thonon-les-Bains 91931 3571 6,7
76 104 Rodez 86689 4413 9,5
84 105 Vichy 83811 7392 14,4
28 106 Dieppe 80571 3815 8,8
44 107 Châlons-en-Champagne 81858 2802 7,1
84 108 Montluçon 78314 6568 14,2
75 109 Bergerac 81162 4956 11
93 110 Draguignan 85142 4650 10,1
32 111 Armentières (partie française) 78130 2497 7,2
93 112 Menton - Monaco (partie française) 72760 4051 6,3
53 113 Saint-Malo 73405 2912 6
84 114 Le Puy-en-Velay 75341 4895 11,5
44 115 Longwy (partie française) 73972 3553 9,8
84 116 Montélimar 78458 4084 10,1
75 117 Châtellerault 70145 3829 10,4
84 118 Romans-sur-Isère 74591 3037 8,3
24 119 Montargis 71081 3600 9,9
28 120 Alençon 67801 3140 9
76 121 Castres 67799 3763 10,7
75 122 Mont-de-Marsan 70613 2791 7,9
32 123 Cambrai 66588 3129 9,5
27 124 Dole 65400 2917 8,7
84 125 Aurillac 64775 3954 10,4
53 126 Lannion 64427 2903 6,5
32 127 Soissons 63619 2050 6,7
75 128 Dax 65103 3116 8,1
27 129 Sens 63831 2885 8,7
84 130 Moulins 62174 3458 10,1
75 131 La Teste-de-Buch - Arcachon 65500 2168 4,3
75 132 Saintes 62579 2930 8,7
44 133 Haguenau 59900 2085 7,6
24 134 Dreux 60280 1947 7,5
27 135 Vesoul 59262 2602 8,4
93 136 Gap 63487 2839 8
32 137 Berck 57055 2839 5,5
27 138 Lons-le-Saunier 58674 3053 9,4
84 139 Aubenas 61213 3565 9,2
75 140 Villeneuve-sur-Lot 56093 3584 11,8
93 141 Arles 55766 2253 7,8
75 142 Rochefort 55756 2686 8,8
93 143 Salon-de-Provence 60408 2555 8,9
44 144 Saint-Dizier 53381 2624 9,8
44 145 Saint-Dié-des-Vosges 50497 3273 11,4
32 146 Laon 52773 2156 8,3
28 147 Saint-Lô 52550 2163 8
76 148 Saint-Cyprien 53068 2065 3,8
28 149 Louviers 48939 1681 7,8
75 150 Cognac 47830 2359 9,2
75 151 Royan 49713 2086 3,9
52 152 Les Sables-d'Olonne 49601 953 2,3
76 153 Lunel 49914 1667 7,1
27 154 Montceau-les-Mines 44629 2609 10,8
28 155 Flers 43549 2581 11,3
44 156 Sarreguemines (partie française) 44956 1956 8,8
84 157 Annonay 46976 2511 10,4
52 158 Saumur 44971 2473 10,3
84 159 Sallanches 44281 2107 4,7
28 160 Lisieux 42241 2036 9,1
44 161 Chaumont 42168 2027 8,9
76 162 Cahors 44123 2740 10,5
53 163 Fougères 44714 1900 8,5
32 164 Abbeville 41383 1792 8,7
84 165 Oyonnax 41264 2023 10,1
44 166 Verdun 40543 1774 8,7
76 167 Auch 41736 2418 10,5
53 168 Morlaix 39721 2643 11,8
24 169 Vendôme 39937 2095 10
84 170 Albertville 41715 2173 9,9
44 171 Sarrebourg 38073 1832 9
27 172 Le Creusot 37389 2230 10,8
28 173 Dives-sur-Mer 37096 1901 3
44 174 Saint-Avold (partie française) 36485 1836 10,2
44 175 Épernay 35916 1770 9,2
93 176 Manosque 37608 2183 10,8
75 177 Libourne 37313 2052 10,5
24 178 Vierzon 35513 2384 12,4
27 179 Beaune 35554 1357 7,4
75 180 Marmande 36566 1939 10,3
32 181 Château-Thierry 35438 1546 8,9
44 182 Bar-le-Duc 33155 1976 11,1
76 183 Pamiers 35047 1978 10,9
32 184 Saint-Amand-les-Eaux 33873 1155 7,8
44 185 Sedan 30501 1662 10,4
28 187 Vernon 31840 1598 10,3
28 188 Granville 33229 1641 6,4
28 189 Eu 30399 1447 7,4
75 190 Guéret 32101 2325 11,9
75 191 Tulle 31261 2332 12,5
44 192 Thann - Cernay 31817 1342 8,9
84 194 Tournon-sur-Rhône 32386 1395 8,7
52 195 Sablé-sur-Sarthe 30934 1189 8
27 196 Pontarlier 30895 1108 7,1
76 197 Saint-Gaudens 30246 2049 12,1
28 199 Vire Normandie 34328 1895 10,4
76 200 Beaucaire 31150 1831 12,3
53 201 Redon 28518 1613 11
53 204 Vitré 29370 902 6,6
52 205 Fontenay-le-Comte 27166 1695 11,9
52 206 Mayenne 27513 1173 8,5
28 208 Pont-Audemer 31100 1254 7,8
53 212 Dinan 28264 1338 8,5
32 213 Hazebrouck 26633 685 5,8
84 214 Issoire 27718 2027 13,1
84 215 Montbrison 27711 1070 7,7
53 216 Auray 28513 1016 6,9
76 217 Castelsarrasin 27333 1435 10,9
93 218 Digne-les-Bains 25074 1845 11,8
53 220 Guingamp 26237 1646 11,6
44 222 Lunéville 24669 1717 13,3
76 223 Figeac 25857 1807 11,2
28 224 Lillebonne 25433 589 5,1
52 226 Challans 27389 1042 7,4
44 230 Pont-à-Mousson 24590 1143 9,9
53 235 Pontivy 23455 1323 10,2
44 237 Toul 23131 1005 9,5
28 239 Bayeux 23967 878 7,2
76 240 Bagnols-sur-Cèze 22289 1325 11,3
44 243 Remiremont 21669 1196 10,3
93 244 Brignoles 23802 1524 12,6
52 247 La Ferté-Bernard 20970 998 9,2
44 251 Saverne 19517 1051 10,5
44 257 Sélestat 19252 890 9
28 261 Avranches 18885 810 8,1
32 278 Senlis 15685 788 10,1
52 279 Les Herbiers 18709 350 4,2
84 327 Pierrelatte 13105 565 8,8
52 375 Ancenis 10403 372 7,2
44 758 Kayl (LUX) - Ottange (partie française) 2924 116 8,4
1 9A1 Pointe-à-Pitre - Les Abymes 313432 24729 14,3
1 9A2 Basse-Terre 51774 5364 18,4
2 9B1 Le Robert 134690 11223 15,1
2 9B2 Fort-de-France 123369 11041 16,1
2 9B3 Le Lamentin 40033 2446 12,2
3 9C1 Cayenne 131922 6015 11,5
4 9D1 Saint-Denis 202993 9748 10,5
4 9D2 Saint-Paul 181094 5237 7,3
4 9D3 Saint-Pierre 179297 5050 6,6
4 9D4 Saint-André 55730 1674 7,9
4 9D5 Saint-Louis 53524 1664 8,1
  • Champ : grandes aires urbaines, France hors Mayotte.
  • Source : Insee, recensement de la population de 2015 (exploitation principale).

Figure 6 – Taux de vacance en 2015 des logements des grandes aires urbaines

  • Champ : grandes aires urbaines, France hors Mayotte.
  • Source : Insee, recensement de la population de 2015 (exploitation principale).

Encadré

Décomposition de la croissance de logements

L’évolution du nombre de logements d’un territoire dépend de l’évolution des logements vacants, des résidences secondaires ou occasionnelles et des résidences principales. L’évolution des résidences principales est décomposée en deux effets :

  • un effet dû à la croissance démographique qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages était resté inchangée ;
  • un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation qui permet de savoir quel serait le volume de logements supplémentaires nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constants.

Définitions

Un logement, ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C’est un local utilisé pour l’habitation qui doit être :

  • séparé, c’est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n’est par les parties communes de l’immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d’où l’on a directement accès sur l’extérieur ou les parties communes de l’immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières font aussi partie des logements au sens de l’Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile-homes, etc.).

Les locaux d’habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d’une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.

Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.

Logement vacant : logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :

  • proposé à la vente ou à la location ;
  • déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
  • en attente de règlement de succession ;
  • gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).

Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés, les logements meublés (et ayant une cuisine) ouverts à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile-homes fixes dans les campings ouverts à l’année.

Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d’une personne qui ne rentre qu’en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c’est pourquoi les deux catégories sont souvent regroupées.

Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.

Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d’un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.

Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).

Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centres. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centres constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.

Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.

Communes isolées, hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.

Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Pour en savoir plus

« Les conditions de logement en France », coll. Insee Références, édition 2017.

Ménard S., « Une fois sur deux, la vacance d’un logement est suivie d’une réoccupation rapide et durable », Le point sur n° 170, Commissariat général au développement durable, juillet 2013.

Boquet A., Helary J.-L., Sauveplane P., Weber A., « Mobilisation des logements et des bureaux vacants – Évaluation de politique publique », Rapport, Inspection générale des finances, CGEDD, janvier 2016.