Insee Flash Bourgogne-Franche-ComtéLes logements vacants toujours plus nombreux occupent 10 % du parc

Xavier Tribout, Hélène Ville, Insee

La Bourgogne-Franche-Comté gagne 53 500 logements entre 2010 et 2015. Le nombre de résidences principales progresse sous l’effet des comportements de décohabitation. En effet, malgré une population stable sur la période, les besoins en logements se sont renforcés sous l’effet de la réduction de la taille des ménages. Parallèlement, les logements vacants sont aussi de plus en plus nombreux. Dans la Nièvre et l’Yonne, en baisse démographique, le parc est ancien et la vacance particulièrement importante, notamment dans les villes-centre des agglomérations. Dans le Doubs, la Côte-d’Or et le Territoire de Belfort, qui gagnent des habitants, la vacance est moindre.

Insee Flash Bourgogne-Franche-Comté
No 56
Paru le : Paru le 26/06/2018
Xavier Tribout, Hélène Ville, Insee
Insee Flash Bourgogne-Franche-Comté  No 56 - Juin 2018

Au 1er janvier 2015, le parc de Bourgogne-Franche-Comté compte 1 545 800 logements pour 2,8 millions d’habitants. Alors que le nombre d’habitants reste stable entre 2010 et 2015, le nombre de logements augmente de 53 500 en cinq ans (figure 1). La structure du parc s’en trouve modifiée : les résidences principales et logements vacants sont plus nombreux alors que les résidences secondaires ou occasionnelles sont en repli (figure 2). Cette évolution diffère du niveau national où ces trois composantes participent toutes à la croissance du parc.

Figure 1Les logements augmentent plus rapidement que la population Évolution du nombre de logements et de la population (base 100 en 1990)

Les logements augmentent plus rapidement que la population
Population Bourgogne-Franche-Comté Logement Bourgogne-Franche-Comté Logement France métropolitaine Population France métropolitaine
1990 100,00 100,00 100,00 100,00
1999 100,75 106,59 109,35 103,36
2010 103,95 118,10 123,94 110,86
2015 104,21 122,33 130,75 113,58
  • Source : Insee, Recensements de la population 1990 à 2015

Figure 1Les logements augmentent plus rapidement que la population Évolution du nombre de logements et de la population (base 100 en 1990)

  • Source : Insee, Recensements de la population 1990 à 2015

Figure 2De nombreuses résidences principales, une forte augmentation de la vacanceComposition et évolution du parc de logements en Bourgogne-Franche-Comté

De nombreuses résidences principales, une forte augmentation de la vacance
Nombre en 2015 Part en 2015 (%) Évolution entre 2010 et 2015 (nombre) Évolution entre 2010 et 2015 (%)
Résidences principales 1 279 000 82,7 + 30 625 + 2,5
Logements vacants 149 700 9,7 + 24 300 + 19,4
Résidences secondaires ou occasionnelles 117 100 7,6 - 1 445 - 1,2
Ensemble du parc de logements 1 545 800 100 + 53 480 + 3,6
  • Source : Insee, Recensements de la population 2010 et 2015

De plus en plus de résidences principales pour presque autant d’habitants

Les 1 279 000 résidences principales de Bourgogne-Franche-Comté représentent 83 % du parc de logements. Leur nombre augmente de 2,5 % en cinq ans, une progression moins prononcée qu’en France métropolitaine. Le moteur démographique, qui explique 58 % des résidences principales supplémentaires au plan national, joue peu en Bourgogne-Franche-Comté.

Dans la région, les comportements de décohabitation constituent le premier moteur de développement des résidences principales : ils expliquent 90 % des résidences principales supplémentaires, une proportion deux fois plus élevée qu’en France métropolitaine. Avec les ruptures d’union et l’émancipation des enfants, davantage de logements sont nécessaires pour héberger le même nombre de personnes. La taille des ménages, c’est-à-dire le nombre de personnes partageant un même logement, s’en trouve réduite. Le vieillissement plus marqué de la population accentue le phénomène dans la région. La taille des ménages y a d’ailleurs plus fortement diminué. Elle s’élève à 2,15 personnes en moyenne par logement, contre 2,22 en moyenne sur l’ensemble de la France métropolitaine.

La région avec la plus forte part de logements vacants

En Bourgogne-Franche-Comté, 149 700 logements sont vacants. Leur nombre progresse de près de 20 % entre 2010 et 2015, un rythme légèrement plus élevé qu’en France métropolitaine. Le taux de vacance, de 10 %, est le plus élevé de toutes les régions de France. Tous les facteurs qui concourent à la vacance du logement sont réunis en Bourgogne-Franche-Comté : territoire peu dense, démographie stable, foncier abordable, … La vacance est d’autant plus prononcée dans la région que l’habitat est le plus ancien de France : le tiers des logements datent d’avant 1946, pour un quart au niveau national. Or, la réhabilitation de ces logements, parfois vétustes, est souvent plus onéreuse que la construction de logements neufs.

Une vacance particulièrement élevée dans les villes-centre

La vacance est plus importante dans les villes-centre des agglomérations que dans leur couronne. Dans ces villes-centre, le parc, plus ancien, est surtout composé d’appartements et de petits logements, plus fréquemment vacants que les maisons. De plus, les surfaces les plus restreintes servent souvent de logements de transition, notamment pour les étudiants. Elles sont occupées moins longtemps et les fréquents changements de locataires les exposent davantage au risque de vacance frictionnelle.

Les effets de la périurbanisation accentuent la vacance des logements dans les villes-centre. De nombreux habitants s’installent dans les couronnes où l’immobilier est moins cher, les logements sont plus spacieux et plus récents, et les maisons sont majoritaires.

Dans la couronne de Dijon, par exemple, 84 % des habitations sont des maisons, contre 15 % dans la ville-centre.

La Nièvre et l’Yonne : forte vacance et déprise démographique

Dans la Nièvre, département de France dont la population diminue le plus rapidement, le nombre de résidences principales baisse depuis 2010. L’Yonne, également en repli démographique, est celui de la région dans lequel il progresse le moins.

Dans ces deux départements, la vacance est élevée (figure 3) : elle concerne 13 % des logements dans la Nièvre et 11 % dans l’Yonne. Ces deux départements font partie de ceux de métropole où le parc est le plus ancien : 43 % des habitations de l’Yonne et 50 % de celles de la Nièvre datent d’avant 1946.

La vacance touche tout particulièrement les agglomérations. Dans les villes-centre de Clamecy, Tonnerre, Nevers et Saint-Florentin, elle dépasse les 17 %. Même dans les couronnes de ces agglomérations, la vacance reste supérieure à la moyenne régionale. Seule la ville de Sens, qui bénéficie de l’attractivité du Bassin parisien, fait figure d’exception. Son taux de vacance, proche de la moyenne régionale, est en diminution sur cinq ans.

Figure 3La part de logements vacants plus élevée à l’ouest de la régionPart de logement vacant en Bourgogne-Franche-Comté en 2015

  • Source : Insee, Recensement de la population 2015

Moins de vacance dans les trois départements les plus urbanisés et en croissance démographique

Dans le Doubs, la Côte-d’Or et le Territoire de Belfort, seuls départements de Bourgogne-Franche-Comté à gagner des habitants depuis 2010, les taux de vacance sont tous inférieurs à 8,5 %. Ce sont les plus faibles de la région. La vacance est encore plus réduite dans la partie est de la Côte-d’Or et la moitié sud du Doubs, territoires qui bénéficient de la dynamique de Dijon, pour le premier, de Besançon et de la Suisse pour le second. Dans ces deux agglomérations, le taux de vacance est faible, inférieur à la moyenne régionale dans les deux villes-centre et encore plus bas dans leurs couronnes respectives : 7 % dans la couronne de Dijon, et 6 % dans celle de Besançon.

Dans le Doubs toutefois, la vacance augmente de 30 % en cinq ans. C’est le département de la région où la progression est la plus importante, malgré le dynamisme démographique de l’agglomération de Besançon. En dehors de l’attractivité démographique, des restructurations ponctuelles peuvent modifier le parc de logements. C’est notamment le cas à Besançon, où la vacance a augmenté de 41 % entre 2010 et 2015 dans la ville-centre. La faculté de médecine a été délocalisée du centre-ville vers la périphérie en 2011, impactant probablement les installations d’étudiants qui occupaient les logements dans ce secteur géographique.

Décomposition de la croissance de logements

L’évolution du nombre de logements d’un territoire dépend de l’évolution des logements vacants, des résidences secondaires ou occasionnelles et des résidences principales. L’évolution des résidences principales est décomposée en deux effets. Un effet dû à la croissance démographique qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages était restée inchangée. Un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation qui permet de savoir quel serait le volume de logements supplémentaires nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constants.

Définitions


Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.


Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.


Logement vacant : logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants :

  • proposé à la vente ou à la location ;
  • déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ;
  • en attente de règlement de succession ;
  • gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).

Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.


Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.


Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.


Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.


Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).


Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.


Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.


Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.


Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

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