La population augmente, les logements vacants aussi...

Valérie Baltz, Frédérique Agbagni, Insee

En Nouvelle-Aquitaine, entre 2010 et 2015, le parc de logements progresse, comme en France métropolitaine, plus vite que la population. L’attractivité de la région porte la croissance, autant celle des résidences principales que des secondaires, mais ce sont surtout les logements vacants qui augmentent le plus vite.

Le nombre de logements progresse plus vite que la population

Depuis 1990, comme au niveau national, le nombre de logements croît plus rapidement que la population et au 1er janvier 2015, la Nouvelle-Aquitaine compte 3 416 000 logements.

Entre 2010 et 2015, le parc augmente de 39 700 habitations chaque année, soit + 1,2 % par an (+ 1,1 % en France métropolitaine). Cette évolution résulte des constructions et destructions de logements, mais également des changements d’usage des locaux existants. La Nouvelle-Aquitaine est ainsi la 4e région la plus dynamique en matière de logement, proche de la Bretagne, et derrière l’Auvergne-Rhône-Alpes, les Pays de la Loire et l’Occitanie. Sur la même période, la population s’enrichit de 33 200 habitants chaque année (+ 0,6 %) (figure 1).

Figure 1 – Plus forte croissance du nombre de logements que de la populationCroissance de la population et du parc de logements entre 2010 et 2015 selon la catégorie, en nombre et en pourcentage

en nombre
Plus forte croissance du nombre de logements que de la population
Evolution 2010-2015 (en nombre) Taux de variation annuel moyen 2010-2015 (en %/an)
Croissance de la population 165 996 0,6%
Croissance du parc de logements 198 443 1,2%
dont résidences principales 133 061 1,0%
dont résidences secondaires 22 602 1,1%
dont logements vacants 42 779 3,2%
  • Lecture : entre 2010 et 2015, 200 000 logements en plus (soit un gain annuel de 1,2 %) dont 133 000 résidences principales (soit un gain annuel de 1,0 %). La population a augmenté de 166 000 habitants (soit un gain annuel de 0,6 %).
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015.

Figure 1 – Plus forte croissance du nombre de logements que de la populationCroissance de la population et du parc de logements entre 2010 et 2015 selon la catégorie, en nombre et en pourcentage

La dynamique démographique, principal facteur de la croissance du parc

En 2015, en Nouvelle-Aquitaine, 80 % des logements sont des résidences principales (82 % en France). Ces dernières progressent fortement entre 1990 et 2010 (1,4 % par an) ; si leur croissance ralentit ensuite, elles représentent encore plus de 2/3 des logements supplémentaires sur la période 2010 à 2015.

Qu’il s’agisse de logements neufs, de changements d’usage de bâtiments ou de transformation de logements, l’élargissement du parc résulte principalement des dynamiques démographiques. Les besoins augmentent en lien avec l’arrivée de nouveaux habitants dans la région, mais aussi avec les mobilités des résidents ; la décohabitation et le vieillissement de la population conduisent parallèlement à une baisse tendancielle de la taille des ménages.

En Nouvelle-Aquitaine, cette taille est la plus faible des régions françaises (2,1 personnes en 2015), et se traduit surtout par une augmentation du nombre de ménages d’une seule personne.

Au sein de la région, le nombre de logements affectés à la résidence principale progresse dans tous les territoires et surtout dans les couronnes des grands pôles, fortes de leur attractivité démographique et de leur excédent naturel. En revanche, la croissance est moins prononcée dans les petits et moyens pôles ainsi que dans les communes isolées, pour beaucoup en déclin démographique (Pour en savoir plus).

Accélération de la vacance

En 2015, 289 650 logements sont vacants en Nouvelle-Aquitaine. Quatrième région de métropole avec le plus fort taux de vacance (8,5 % contre 7,9 % en France métropolitaine), elle se place derrière la Bourgogne-Franche-Comté, le Centre-Val-de-Loire et le Grand Est. L’est de la région est plus concerné que le littoral (figure 2). Cette vacance peut provenir, soit d’une offre de logement trop importante ou inadaptée, soit de délais de relocation ou de vente (vacance frictionnelle) ou encore de la vétusté d’une partie du parc.

Figure 2 – Forte part de logements vacants, notamment à l’est de la régionCarte communale lissée de la part des logements vacants en 2015

  • Note : rayon lissage 10 km.
  • Source : Insee, recensements de la population 2010 et 2015.

Comme en France métropolitaine, le nombre de logements vacants augmente dans la région et cette progression est trois fois plus élevée que celle observée entre 1990 et 2010 : sur la période 2010 à 2015, elle atteint + 3,2 % par an, soit 8 560 logements vacants supplémentaires chaque année en Nouvelle-Aquitaine. Tous les territoires de la région sont concernés, particulièrement les moyens pôles et leur couronne. Dans ces derniers, comme dans les communes isolées et les petits pôles, au moins 10 % des logements sont vacants.

Dans les grandes aires urbaines de la région, seulement 5 % à 7 % des logements sont vacants, notamment dans les zones tendues où la demande est plus forte que l’offre : Bayonne et Bordeaux, La Rochelle, La-Teste-de-Buch - Arcachon. Néanmoins, dans les grands pôles en déclin démographique, les villes-centres connaissent un fort taux de vacance : 15 % à Pau et Tulle, et plus de 12 % à Marmande, Guéret, Bergerac, Châtellerault, Périgueux, Villeneuve-sur-Lot, Brive-la-Gaillarde et Agen. Plusieurs de ces villes sont retenues dans le cadre du plan national « Action cœur de ville » pour la redynamisation des centres-villes.

L’évolution est notable dans certaines zones pourtant peu concernées par la vacance de logement : bien que leur part reste faible, la progression est forte dans les banlieues et couronnes. La densification et la restructuration de certains espaces pourraient expliquer l’augmentation d’une vacance frictionnelle due à l’adaptation du parc. Autour de Périgueux par exemple, la part de logements vacants passe de 5 % à 8 % entre 2010 et 2015. L’évolution est analogue dans certaines villes-centres : le nombre de logements vacants a triplé à Anglet (de 2 % à 5,5 %), et doublé à Biarritz, entre 2010 et 2015.

Un logement sur huit est une résidence secondaire

En 2015, 408 180 logements constituent des résidences secondaires ou des logements occasionnels, soit 12 % du nombre total de logements, comme en Auvergne-Rhône-Alpes (10 % en France métropolitaine). Leur nombre augmente régulièrement dans la région depuis 1990, et notamment de 1,1 % par an sur la période 2010-2015, comme en France métropolitaine (1,2 %).

En proportion, et de façon logique, les résidences secondaires sont les plus nombreuses dans les zones touristiques du littoral, à l’est de la région et dans les Pyrénées. Elles sont en outre plus répandues dans les communes isolées de la région : en moyenne 1/4 des logements et jusqu’à 3/4 dans certaines communes (Lacanau, Soulac-sur-Mer). Dans les villes-centres des grands pôles, leur nombre augmente, même si elles ne représentent que 3 % des logements en moyenne ; ainsi, à Bordeaux, Poitiers et Pau, leur part a quasiment doublé. Dans le même temps, avec le développement des plateformes de réservation, le nombre de logements entiers loués de façon saisonnière progresse fortement.

Encadré

Décomposition de la croissance de logements

L’évolution du nombre de logements d’un territoire dépend de l’évolution des logements vacants, des résidences secondaires ou occasionnelles et des résidences principales. L’évolution des résidences principales est décomposée en deux effets. Un effet dû à la croissance démographique qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages était restée inchangée. Un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation qui permet de savoir quel serait le volume de logements supplémentaires nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constants.

Définitions

Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.

Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.

Logement vacant : logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants :

  • proposé à la vente ou à la location ;
  • déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ;
  • en attente de règlement de succession ;
  • gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).

Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.

Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.

Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.

Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.

Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).

Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.

Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.

Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.

Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Pour en savoir plus

Vallès V., « 374 000 logements supplémentaires chaque année entre 2010 et 2015 - La vacance résidentielle s’accentue », Insee Première n° 1700, juin 2018.

Baltz V., « 5 911 482 habitants en Nouvelle-Aquitaine au 1er janvier 2015 », Insee Flash Nouvelle-Aquitaine n° 31, décembre 2017.

Galera B., « Les EPCI de la Nouvelle-Aquitaine en quelques indicateurs », Observation & Statistiques, Dreal Nouvelle-Aquitaine, Études n° 4, juin 2017.