Les tensions sur le marché immobilier freinent les déménagements en Île-de-France

Pierre-Émile Bidoux, Insee Île-de-France ; Philippe Louchart, Sandrine Beaufils, IAU Île-de-France ; Éric Chometon, Juliette Losier, DRIEA ; avec la participation de la DRIHL

En 2012, un ménage francilien sur dix a changé de logement. La majorité des ménages mobiles s’installent à Paris ou dans un département de petite couronne. Pour ceux déjà présents dans la région, la nouvelle résidence principale se situe souvent à proximité de l’ancienne. En Île-de-France, la jeunesse de la population et l’importance du parc locatif, composé en grande partie de petits logements, devraient favoriser les mobilités résidentielles. Toutefois, changer de logement en Île-de-France s’avère en fait plus difficile qu’en province. En effet, la relative faiblesse du niveau de la construction durant la période 2006-2013 et le coût du logement freinent les mobilités résidentielles des ménages franciliens.

Un ménage francilien sur dix a déménagé en 2012

Au cours de l’année 2012, 554 500 ménages ont emménagé en Île-de-France. Ce chiffre représente 11 % des ménages présents dans la région début 2013. Parmi eux, 80 % habitaient déjà en Île-de-France, 14,5 % sont venus d’autres régions et 5,5 % de l’étranger. Ces emménagements obéissent au sein de l’Île-de-France à une forte logique de proximité. Ils peuvent être mis en regard de la structure de l’offre de logements et des caractéristiques des ménages mobiles.

Une nouvelle résidence peu éloignée de l’ancienne

Parmi les ménages mobiles déjà présents dans la région en 2012, plus du tiers a changé de logement sans pour autant quitter sa commune de résidence ou son arrondissement parisien. La moitié des ménages mobiles sont restés dans un périmètre ne dépassant pas la couronne des communes limitrophes de leur commune de départ, et près des trois quarts dans un périmètre de trois couronnes de communes limitrophes (figure 1). Ces proportions recouvrent toutefois des disparités territoriales. Pour continuer à bénéficier des aménités de la métropole, les Parisiens sont les plus nombreux à déménager à proximité de leur ancien lieu de résidence, tandis que les résidents de grande couronne sont un peu plus enclins à déménager sur de plus longues distances.

Selon l’enquête Nationale Logement (Sources), les motifs de déménagement sont plus souvent liés à des raisons familiales et aux caractéristiques du logement qu’à des considérations dues à l’emploi et/ou aux déplacements domicile-travail.

Figure 1 – Sept ménages mobiles franciliens sur dix déménagent à proximité de leur lieu de résidence antérieurPart des mobilités résidentielles selon des critères de proximité (en %)

Sept ménages mobiles franciliens sur dix déménagent à proximité de leur lieu de résidence antérieur
Part des mobilités dans un périmètre de 3 couronnes autour de la commune de résidence antérieure (arrondissement pour Paris) Part des mobilités en dehors des 3 couronnes, mais dans le même département de résidence antérieure Part des mobilités en dehors des 3 couronnes et du département de résidence antérieure
Paris 79,4 3,1 17,4
Hauts-de-Seine 72,0 3,2 24,8
Seine-Saint-Denis 75,3 5,0 19,7
Val-de-Marne 70,9 3,4 25,8
Seine-et-Marne 61,4 17,0 21,6
Yvelines 67,3 12,3 20,3
Essonne 66,6 12,2 21,2
Val-d’Oise 69,4 11,1 19,5
Île-de-France 71,7 7,4 20,9
  • Champ : ensemble des ménages mobiles déjà présents en Île-de-France en 2012.
  • Source : Insee, recensement de la population 2013.

Une forte mobilité des jeunes dans des petits logements du parc locatif

Les ménages les plus mobiles sont jeunes (figure 2). Toutes choses égales par ailleurs, la probabilité d’avoir déménagé en 2012 décroît régulièrement avec l’âge de la personne de référence (Régression logistique). Parmi les ménages franciliens ayant changé de logement en 2012, 68 % ont moins de 40 ans et seulement 11 % ont 55 ans ou plus. Jeunes, les ménages mobiles sont aussi pour les deux tiers composés de personnes vivant seules ou en couple sans enfant. Si l’âge est le facteur explicatif le plus important, la mobilité résidentielle dépend aussi du statut d’occupation du logement et du nombre de pièces, les deux étant en partie liés. Les locataires de meublés et du secteur libre sont nettement plus mobiles que ceux du secteur social et que les propriétaires. Ils vivent dans des logements plus petits. Près de six ménages mobiles franciliens sur dix ont ainsi emménagé dans le parc locatif privé ou dans un meublé, majoritairement dans des studios ou des 2 pièces au sein de la métropole du Grand Paris. Elle concentre en effet 73 % du parc locatif privé et des meublés et 63 % des emménagements en Île-de-France.

En comparaison, à peine un ménage mobile sur six a emménagé dans le parc locatif social. La moitié sont des familles avec enfant(s), avec une proportion assez importante de familles monoparentales (près de deux familles sur cinq). Les autres vivent seuls (trois ménages mobiles sur dix) ou en couple sans enfant (un sur sept).

Enfin, un quart des ménages mobiles franciliens sont propriétaires. Quand ils n’ont pas d’enfant, six sur dix acquièrent leur logement, le plus souvent de petite taille, dans la métropole du Grand Paris. Les ménages avec enfant(s), quant à eux, achètent majoritairement en grande couronne, et plus de la moitié d’entre eux sont des couples avec un enfant de moins de six ans. Ils occupent alors de plus grands logements.

Figure 2 – Les locataires franciliens déménagent moins qu’en provincePart des ménages mobiles selon l’âge, le statut d’occupation et le nombre de pièces du logement (en %)

Les locataires franciliens déménagent moins qu’en province
Île-de-France Autres régions de France métropolitaine
Ensemble 11,0 11,8
Âge
Moins de 30 ans 36,1 42,4
De 30 à 49 ans 12,4 14,0
De 50 à 69 ans 4,3 5,5
70 ans ou plus 2,2 2,4
Statut d’occupation
Propriétaires 5,8 4,8
Locataires secteur libre 20,3 27,0
Locataires HLM 7,7 12,4
Locataires meublés 34,5 42,5
Logés gratuitement 14,1 13,7
Nombre de pièces du logement
1 22,3 33,6
2 15,7 22,6
3 10,2 14,9
4 7,0 9,6
5 5,7 6,9
6 5,3 5,4
  • Lecture : en Île-de-France, 5,8 % des ménages propriétaires en 2013 ont changé de logement en 2012 contre 4,8 % dans les autres régions de France métropolitaine.
  • Champ : ensemble des ménages mobiles en 2012.
  • Source : Insee, recensement de la population 2013.

Une mobilité résidentielle plus faible en Île-de-France qu'en province

Les caractéristiques des ménages et du parc de logements sont a priori favorables à une mobilité résidentielle plus élevée en Île-de-France. En effet, la région est jeune : en 2013, 40 % de la population francilienne a moins de 30 ans, contre 36 % en province. Son parc de logements se caractérise par une part importante de logements d’une ou deux pièces (32 % du parc francilien, contre 15 % en province). Les locataires sont plus nombreux dans la région qu’en province (52 % contre 40 %), notamment les locataires de meublés.

Pourtant, la mobilité résidentielle y est plus faible qu’en province : 11,0 % contre 11,8 %. Ce phénomène est relativement récent. En 1999, la situation était inverse : 13,0 % des ménages franciliens avaient emménagé l’année précédente contre 11,8 % en province.

Compte tenu des caractéristiques du parc de logements franciliens, la mobilité attendue des ménages en Île-de-France au cours de l’année 2012 devrait être de 13,9 %, soit près de trois points de plus que celle réellement constatée (Mobilités résidentielles : comparaison des taux observés et des taux attendus). Peu perceptible chez les propriétaires, cette sous-mobilité est particulièrement marquée dans la région pour les locataires. Ce phénomène traduit leurs difficultés à déménager malgré un fort désir de changer de logement. En effet, plus de la moitié des locataires du secteur libre souhaiteraient déménager contre 40 % en province.

Une sous-mobilité résidentielle dans la métropole du Grand Paris

Au premier abord, Paris est l’un des territoires franciliens où les ménages sont les plus mobiles, en raison principalement de l’importance de son parc locatif privé (près d’un logement sur deux) et de son parc de petite taille (plus d’un logement sur deux est constitué d’une ou deux pièces). Près d’un ménage parisien sur sept y a emménagé au cours de l’année 2012. Toutefois, la mobilité observée est inférieure de 5,6 points à la mobilité attendue (figure 3 et figure 4). Le constat est identique pour les autres territoires composant la métropole du Grand Paris où la sous-mobilité atteint au moins deux points. Au-delà du périmètre de l’unité urbaine de Paris, la mobilité des ménages est proche de celle des autres régions de France métropolitaine, voire souvent légèrement supérieure à celle attendue, mais elle est très variable d’un territoire à l’autre.

En 1999, les ménages de grande couronne étaient plus mobiles qu’attendu du fait de la mise sur le marché d’un parc important de logements neufs. Depuis, les migrations résidentielles ont baissé partout, et en 2013 la sous-mobilité des ménages franciliens s’est généralisée dans tous les départements à l’exception de la Seine-et-Marne. En effet, les emménagements sont particulièrement fréquents dans certaines intercommunalités de ce département, comme par exemple dans le Pays Fertois, le Pays Créçois, Plaine et Monts de France et Val d’Europe agglomération. Dans cette dernière, près d’un ménage sur cinq a emménagé au cours de l’année. La présence du parc Disneyland et la proximité de l’aéroport de Roissy et de la gare TGV de Marne-la-Vallée sont des éléments propices à l'attractivité du territoire. Le parc de logements locatifs y est important (près d’un logement sur deux) et la construction neuve y est dynamique. Au cours de la période 2006-2013, 5,4 logements y ont été construits chaque année pour 100 existants, contre 1,1 en Île-de-France. La mobilité résidentielle est à l’inverse très faible dans certaines intercommunalités excentrées où la population est âgée, le parc de logements composé essentiellement de maisons et la construction neuve très faible (par exemple Gally-Mauldre dans les Yvelines).

Figure 3 – Des emménagements plus fréquents à Val d'Europe agglomération et à Paris

Des emménagements plus fréquents à Val d'Europe agglomération et à Paris
EPCI ou EPT Taux de mobilité des ménages en 2012 (en %)
L'Étampois Sud Essonne 11,2
Les Portes Briardes entre Villes et Forêts 8,9
Pays de Nemours 9,8
Gâtinais Val de Loing 7,9
Plaines et Monts de France 9,0
Haute Vallée de Chevreuse 8,4
Gally Mauldre 7,5
Vexin Centre 8,7
Provinois 10,5
Bassée Montois 7,5
Roissy Pays de France 8,7
Communauté Paris-Saclay 10,6
Plaine Vallée 8,9
Cœur d'Essonne Agglomération 9,4
Plaine Commune (T6) 12,0
Est Ensemble (T8) 10,2
ParisEstMarne&Bois (T10) 10,2
Paris - Vallée de la Marne 9,9
Vallée Sud Grand Paris (T2) 10,6
Grand Paris Seine Ouest (T3) 12,6
Paris Ouest La Défense (T4) 11,7
Boucle Nord de Seine (T5) 10,7
Grand Paris Sud Est Avenir (T11) 9,3
Grand-Orly Seine Bièvre (T12) 10,6
Paris Terres d'envol (T7) 8,7
Val d'Yerres Val de Seine 8,8
Val Parisis 8,7
Saint Germain Boucles de Seine 10,0
Saint-Quentin-en-Yvelines 9,6
Grand Paris Grand Est (T9) 10,1
Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart 11,1
Grand Paris Seine & Oise 9,7
Brie des Rivières et Châteaux 9,1
Les Portes de l'Île-de-France 8,0
Pays de Coulommiers 9,8
Pays de Meaux 11,3
Pays de Fontainebleau 10,7
Deux Morin 9,0
Val Briard 8,3
Carnelle - Pays de France 9,1
Rambouillet Territoires 9,8
Paris (T1) 13,6
Pays Fertois 11,6
Moret Seine et Loing 8,5
Melun Val de Seine 12,0
Pays de l'Ourcq 9,2
Pays de Montereau 10,3
Val d'Europe agglomération 19,0
Pays Créçois 9,3
Marne et Gondoire 12,7
L'Orée de la Brie 11,0
La Brie Nangissienne 9,8
Pays Houdanais 8,3
Versailles Grand Parc 11,1
Cœur d'Yvelines 8,6
Pays de Limours 8,4
Deux Vallées 8,1
Val d'Essonne 8,9
Entre Juine et Renarde 8,8
Dourdannais en Hurepoix 10,0
Cergy Pontoise 12,3
Sausseron Impressionnistes 7,6
Vallée de l'Oise et des Trois Forêts 9,4
Haut Val d'Oise 10,2
Vexin Val de Seine 9,4
  • Source : Insee, recensement de la population 2013.

Figure 3 – Des emménagements plus fréquents à Val d'Europe agglomération et à Paris

  • Source : Insee, recensement de la population 2013.

Figure 4 – Des freins à la mobilité dans la métropole du Grand Paris

Des freins à la mobilité dans la métropole du Grand Paris
EPCI ou EPT Écart entre la mobilité observée et la mobilité attendue en 2012* (en points)
L'Étampois Sud Essonne 0,6
Les Portes Briardes entre Villes et Forêts 0,0
Pays de Nemours 0,6
Gâtinais Val de Loing 0,1
Plaines et Monts de France 1,5
Haute Vallée de Chevreuse 0,5
Gally Mauldre 1,0
Vexin Centre 0,4
Provinois 0,7
Bassée Montois 0,3
Roissy Pays de France -1,7
Communauté Paris-Saclay -0,7
Plaine Vallée -2,0
Cœur d'Essonne Agglomération -0,6
Plaine Commune (T6) -4,7
Est Ensemble (T8) -4,3
ParisEstMarne&Bois (T10) -3,3
Paris - Vallée de la Marne -1,0
Vallée Sud Grand Paris (T2) -3,0
Grand Paris Seine Ouest (T3) -3,2
Paris Ouest La Défense (T4) -3,6
Boucle Nord de Seine (T5) -3,8
Grand Paris Sud Est Avenir (T11) -2,8
Grand-Orly Seine Bièvre (T12) -3,2
Paris Terres d'envol (T7) -2,5
Val d'Yerres Val de Seine -0,9
Val Parisis -1,0
Saint Germain Boucles de Seine -1,1
Saint-Quentin-en-Yvelines -0,6
Grand Paris Grand Est (T9) -2,2
Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart -0,3
Grand Paris Seine & Oise -0,6
Brie des Rivières et Châteaux 1,1
Les Portes de l'Île-de-France -0,2
Pays de Coulommiers 0,5
Pays de Meaux -0,3
Pays de Fontainebleau 0,2
Deux Morin 0,9
Val Briard -0,2
Carnelle - Pays de France 0,8
Rambouillet Territoires 0,3
Paris (T1) -5,6
Pays Fertois 1,6
Moret Seine et Loing 0,3
Melun Val de Seine 0,0
Pays de l'Ourcq 0,4
Pays de Montereau -0,7
Val d'Europe agglomération 1,8
Pays Créçois 1,2
Marne et Gondoire -0,5
L'Orée de la Brie 0,2
La Brie Nangissienne 1,2
Pays Houdanais 0,3
Versailles Grand Parc -1,8
Cœur d'Yvelines 0,9
Pays de Limours 0,0
Deux Vallées 0,4
Val d'Essonne 0,7
Entre Juine et Renarde 0,8
Dourdannais en Hurepoix -0,5
Cergy Pontoise -0,2
Sausseron Impressionnistes 0,4
Vallée de l'Oise et des Trois Forêts 0,7
Haut Val d'Oise -0,6
Vexin Val de Seine 0,7
  • * Selon le statut d'occupation, le type de logement, le nombre de pièce et l'ancienneté du logement, référence France métropolitaine.
  • Source : Insee, recensement de la population 2013.

Figure 4 – Des freins à la mobilité dans la métropole du Grand Paris

  • * Selon le statut d'occupation, le type de logement, le nombre de pièce et l'ancienneté du logement, référence France métropolitaine.
  • Source : Insee, recensement de la population 2013.

Peu de construction neuve en Île-de-France de 2006 à 2013 : un frein à la mobilité résidentielle

La construction neuve génère des effets en chaîne qui augmentent la mobilité résidentielle globale bien au-delà de son impact direct. En effet, les personnes qui s’installent dans un logement neuf libèrent souvent un logement ancien remis sur le marché, qui peut lui-même générer une autre mobilité, etc. L’installation de 100 ménages entrant dans des logements neufs générerait le déménagement en chaîne d’environ 290 autres ménages quand il s’agit de 5 pièces ou plus, d’environ 170 autres quand il s’agit de 3 ou de 4 pièces et d’environ 70 s’il s’agit de studios ou de 2 pièces.

Si la construction de logements neufs a fortement progressé en Île-de-France et concentre désormais un cinquième des logements neufs autorisés en France en 2016, elle a été particulièrement atone dans la région entre 2006 et 2013, ne représentant qu'à peine plus de 10 % des logements construits en France durant cette période. Le nombre de logements neufs rapporté au nombre d’habitants était le plus faible de toutes les régions. Ainsi, en 2013, 5 % des ménages mobiles franciliens résident dans un logement achevé après 2010 (contre 9 % en province), avec de fortes disparités entre la grande couronne et le cœur d’agglomération.

Le regain récent de la construction de logements ainsi que les anticipations liées au déploiement des lignes du Grand Paris Express pourraient toutefois soutenir la mobilité des Franciliens et réduire l'écart avec la province.

S'agissant de Paris, l’attractivité de la capitale pour les non-résidents engendre une demande significative pour des usages temporaires, notamment touristiques, qui limite d’autant les logements accessibles de manière permanente aux Franciliens. Le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels à Paris et en petite couronne a ainsi augmenté de 3 700 logements par an entre 2006 et 2013. Dans ce contexte de forte demande, le nombre de logements vacants à Paris a diminué (part en baisse de 1,5 point sur cette période), passant de 123 000 en 2006 à 105 000 en 2013.

Une très faible mobilité dans le parc social francilien

La mobilité des locataires du parc social diminue partout en France, mais davantage dans la région capitale. Entre 1999 et 2013, la part des ménages ayant emménagé dans le parc social francilien a diminué de 4,1 points, contre 1,6 point en province. La majorité des ménages franciliens quittant un logement social emménage dans un autre logement social (six sur dix). Seul un quart devient propriétaire et une minorité opte pour une location dans le parc privé (environ un sur sept). Le parc social joue moins qu’auparavant un rôle de transition dans le parcours résidentiel des ménages.

La faiblesse de la mobilité dans le parc social provient essentiellement du coût élevé de l’immobilier. En effet, les mensualités remboursées par les accédants récents à la propriété en Île-de-France sont trois fois plus élevées que les loyers dans le parc social. De même, les loyers au mètre carré dans le secteur libre francilien sont 2,4 fois plus élevés que dans le secteur social (2,7 fois plus à Paris). Ces écarts de prix contribuent fortement à freiner la mobilité des ménages dans le parc social francilien. Ainsi, 14 % des locataires du secteur HLM francilien résident dans leur logement depuis plus de 30 ans, contre 9 % seulement en province. Comme en province, six ménages franciliens sur dix de ce secteur ne souhaitent pas déménager. La proportion de ménages désirant quitter leur logement HLM à Paris est encore plus faible (trois sur dix). Un locataire du secteur HLM à Paris a ainsi une probabilité deux fois moindre d’avoir déménagé l’année précédente qu’un locataire de HLM en province.

Des prix franciliens élevés conditionnent une mobilité résidentielle liée aux revenus

Parmi les ménages franciliens locataires du secteur libre en 2013, 20 % ont emménagé dans leur logement l’année précédente, contre 27 % en province. Cette faible mobilité va de pair avec un marché locatif moins fluide. Les loyers au mètre carré en Île-de-France diminuent avec l’ancienneté d’occupation, mais restent deux fois plus élevés que ceux de province. La mobilité - qui demeure forte dans les petits logements franciliens du secteur libre - et la rareté des grands logements dans l’agglomération parisienne poussent les loyers à la hausse. À Paris, un locataire du secteur libre a deux fois moins de chances d’avoir emménagé dans son logement l’année précédente qu’en province. Les ménages franciliens locataires ont donc plus de mal à dérouler leurs parcours résidentiels que les propriétaires. Plutôt que de payer un loyer élevé, les ménages franciliens qui en ont les moyens financiers préfèrent acquérir leur logement. Dans la région, les accédants à la propriété consacrent en moyenne un quart de leur revenu à rembourser leur emprunt, soit un point de plus qu’en province. L’écart est plus prononcé pour les locataires du secteur libre, qui dépensent 23 % de leur revenu pour se loger, contre 20 % en province. Toutefois, en raison des différences de prix de l’immobilier, l’accession à la propriété en Île-de-France concerne davantage, et de plus en plus, les catégories de ménages aisées : 37 % des ménages mobiles propriétaires en Île-de-France sont cadres contre 16 % en province

Pour comprendre

Régression logistique

L’utilisation des modèles de régression logistique permet d’isoler les déterminants de la mobilité résidentielle et leurs effets spécifiques pris un à un, les autres variables étant contrôlées. La régression logistique permet donc de mesurer le lien statistique existant entre les caractéristiques sociodémographiques de la personne de référence du ménage et du logement qu’elle occupe et le fait ou non d’avoir emménagé dans ce logement depuis un an ou moins. L’âge est le facteur le plus influent sur la mobilité : celle-ci décroît régulièrement avec l’âge. Le statut d’occupation joue également fortement sur la mobilité : les locataires du parc privé ont trois fois plus de chances d’effectuer une mobilité que les propriétaires. La taille du logement, partiellement liée au statut d’occupation, a également un impact sur la mobilité : les déménagements ont davantage lieu dans des logements de petite taille (Données complémentaires).

 

Mobilités résidentielles : comparaison des taux observés

La composition du parc de logements influence la mobilité résidentielle des ménages. Un indicateur permet d’apprécier la mobilité des ménages dans chaque territoire : il consiste à comparer les taux de mobilité observés et attendus.

La mobilité attendue est le nombre de mouvements qui auraient lieu dans un territoire si l’on appliquait aux 240 segments de son parc de logements les taux observés au niveau national pour ces mêmes segments. Les 240 segments sont composés du statut d’occupation (5 modalités), du type de logements (2 modalités), du nombre de pièces (6 modalités) et de la date d’achèvement du logement (4 modalités).

L’écart obtenu entre le taux observé et le taux attendu permet d’isoler la part du taux liée à d’autres facteurs que les statuts d’occupation, le type, la taille du logement et la date d’achèvement du logement.

Sources

Les données de cette étude sont issues du recensement de la population de 2013 et de l'enquête Nationale Logement (ENL) de 2013. L’ENL menée par l’Insee est une source statistique majeure pour décrire le parc de logements et les conditions d’occupation par les ménages de leur résidence principale. Elle permet également de mesurer le coût du logement.

Définitions

Un ménage désigne l’ensemble des occupants d’un même logement, sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de colocation par exemple). Un ménage peut être constitué d’une personne seule. On considère qu’un ménage est mobile dès lors que la personne de référence du ménage a changé de logement. Ce sont les caractéristiques de la personne de référence qui sont utilisées pour décrire celles du ménage (âge, statut d’activité...).

Le statut d’occupation du logement définit la situation juridique du ménage concernant l’occupation de sa résidence principale. On distingue trois statuts principaux : propriétaires, locataires et logés gratuitement.

Pour en savoir plus

Delance P., Vignolles B., « Ça déménage ? La mobilité résidentielle et ses déterminants » Insee Références, Les conditions de logement en France - édition 2017.

Caenen Y., Martinez C., Molinier M., Moreau E., Roger S., Tissot I., « Migrations résidentielles : 60 % des arrivants de la métropole du Grand Paris ont entre 15 et 29 ans », Insee Analyses Île-de-France n° 59, mars 2017.