Les habitants modestes du cœur de la métropole nantaise deviennent plus souvent propriétaires lorsqu’ils s’éloignent

Comme d’autres pôles urbains en France, la métropole nantaise est confrontée à des enjeux de cohésion sociale. Le logement est un de ses domaines d’intervention prioritaire : dans le cadre de son Programme local de l’habitat (PLH) 2019-2024, Nantes Métropole a pour objectif de permettre à tous ses habitants, notamment aux plus modestes, d’accéder à une habitation adaptée à leurs besoins et à leurs ressources.

La population y est très mobile, particulièrement à proximité du centre de l’agglomération. Parmi les ménages de 25 à 64 ans qui habitent dans les trois communes intra-périphériques (encadré 1), un sur dix déménage chaque année au sein de l’aire urbaine nantaise. Les trois quarts d’entre eux retrouvent un logement dans l’une de ces trois communes. Un quart s’éloigne cependant par choix ou par contrainte. Ces ménages peuvent aspirer à habiter dans un cadre de vie moins urbain ou ne pas parvenir à trouver un logement en adéquation avec leurs besoins et leurs moyens financiers.

Connaître le profil des ménages qui quittent le cœur de l’agglomération nantaise pour sa périphérie et les caractéristiques des logements qu’ils occupent après leur déménagement permettra de développer une offre de logements adaptée aux besoins et aux ressources de ces ménages.

Parmi les ménages de 25 à 64 ans qui habitaient l’année précédente dans les communes intra-périphériques et qui ont changé de logement au sein de l’aire urbaine nantaise entre 2012 et 2014, un sur trois devient propriétaire de son nouveau logement. Cette part augmente avec l’éloignement du centre de l’agglomération nantaise, passant de 27 % dans les communes intra-périphériques à 50 % dans le périurbain (première et deuxième couronne).

Cet effet est particulièrement marqué pour les ménages mobiles les plus modestes, correspondant au premier quartile de revenus (définitions et méthodes). Parmi ceux-ci, 7 % deviennent propriétaires suite à leur déménagement lorsqu’ils restent dans l’intra-­périphérique, soit 4 fois moins que lorsqu’ils s’installent en couronne périurbaine (28 %) (figure 1).

Ceci est également vrai pour les autres ménages, mais à un degré moindre. Pour les plus aisés (quatrième quartile), le lien entre éloignement du cœur de la métropole et accès à la propriété est moins marqué puisque plus de la moitié de ces ménages s’installant au sein de la zone intra-périphérique est propriétaire de son nouveau logement. Cette part est un peu supérieure lorsqu’ils déménagent en banlieue urbaine mais n’augmente pas dans l’espace périurbain.

Plus généralement, les ménages les moins aisés deviennent 5 fois moins souvent propriétaires que les autres : 11 % des ménages les moins favorisés qui habitaient dans les communes intra-périphériques avant déménagement achètent leur logement contre 55 % pour les plus aisés.

Parmi les ménages qui achètent un logement dans une commune intra-périphérique, les plus aisés emménagent plus souvent dans une maison : 48 % des ménages du quatrième quartile s’installent dans un logement individuel soit 10 points de plus que les autres. Cette plus forte capacité des ménages les plus favorisés à s’installer en maison se vérifie également lorsqu’ils déménagent en banlieue urbaine puisque 86 % d’entre eux habitent un logement individuel, soit, de nouveau, 10 points de plus que les ménages moins aisés.

En revanche, s’installer dans une maison n’est pas lié au niveau de ressources pour les ménages devenus propriétaires en couronne périurbaine : la quasi-totalité se sont installés dans une maison, quel que soit leur niveau de revenus.

Dans l’ensemble, les ménages locataires comme propriétaires déménagent d’autant plus souvent en maison qu’ils s’éloignent du cœur de la métropole nantaise : 18 % des ménages mobiles restant dans l’espace intra-périphérique nantais vont vivre dans une maison contre 54 % dans la banlieue urbaine et 89 % dans le périurbain. Cet attrait pour la maison individuelle est à relier à l’offre de logements individuels plus élevée à mesure que l’on s’éloigne du centre de la métropole : 3 logements sur 10 sont des maisons dans les communes intra-périphériques contre plus de 9 dans la couronne.

Pour les ménages qui souhaitent acheter un logement, le prix est un élément qui peut inciter à s’éloigner. Si les prix médians des maisons individuelles sont généralement assez proches entre les communes intra-périphériques et la banlieue urbaine, ils sont plus faibles dans les communes de première et de deuxième couronnes périurbaines. En 2015, ils s’échelonnent entre 251 500 euros en intra-périphérique, 235 000 euros en banlieue urbaine, 180 000 euros en première couronne et 150 000 euros en deuxième couronne (figure 2).

Dans les communes intra-périphériques, la diversité du marché immobilier se traduit par une forte disparité des prix, notamment sur les biens les plus chers. Les prix les plus élevés (quatrième quartile) y sont supérieurs à 360 000 euros contre 290 000 euros en banlieue urbaine, soit 70 000 euros de plus alors que cet écart n’est que de 16 500 euros sur les valeurs médianes.

Contrairement au prix, la taille des logements varie peu d’un territoire à l’autre. Avec 99 m² de surface médiane, les logements de la banlieue urbaine sont un peu plus grands que ceux des communes intra-périphériques (91 m²), mais de taille équivalente à ceux de première et deuxième couronnes.

Pour autant, pour un budget donné, les ménages achètent des maisons de tailles très différentes selon le territoire où ils s’installent. Pour un prix autour de 200 000 euros, les surfaces moyennes des maisons varient de 79 m² dans les communes intra-périphériques à 144 m² en deuxième couronne. S’agissant du terrain, celui-ci est de 350 m² en secteur intra-périphérique, 450 m² en banlieue urbaine, 680 m² en première couronne et 910 m² en deuxième couronne. Les communes les plus urbaines ne pouvant rivaliser avec de telles surfaces, elles doivent innover sur le registre de l’aménagement intérieur des logements, de la qualité des formes urbaines, du respect des intimités et de la qualité des espaces publics.

Si s’éloigner du cœur de la métropole permet de trouver un logement plus grand et/ou moins cher, cela signifie aussi très souvent s’éloigner de son emploi. Les trajets entre les lieux de domicile et de travail structurent fortement la mobilité globale des ménages. Ils représentent près de 40 % des kilomètres parcourus dans l’aire urbaine de Nantes.

Par ailleurs, s’installer en couronne périurbaine induit un mode de vie spécifique où la voiture occupe très souvent une place importante, notamment pour se rendre au travail. Sur 10 déplacements liés à l’emploi, 6 s’effectuent en voiture lorsque la personne habite dans l’espace intra-périphérique, contre 9 lorsqu’elle vit en première ou deuxième couronne figure 3. Dans le cœur métropolitain, les trajets plus courts et l’offre de transports en commun permettent d’autres modes de déplacement : 18 % des personnes en emploi vont travailler en transport en commun, 16 % à pied et 6 % à vélo.

En outre, parmi les actifs qui utilisent la voiture, les trajets sont d’autant plus longs que le territoire est éloigné du pôle d’emploi : 20 kilomètres en moyenne pour les habitants de la deuxième couronne, soit près du double de la distance parcourue par les actifs des communes intra-périphériques.

Pour autant, cet allongement des trajets ne s’accompagne pas nécessairement d’un allongement des temps moyens de parcours liés au travail. En moyenne, les actifs qui vont travailler en voiture consacrent 23 minutes à ce trajet, avec peu d’écart selon le territoire où ils résident. Cependant, ces moyennes masquent de fortes disparités selon le parcours effectué. Par exemple, pour les habitants de la couronne, les temps de trajet peuvent rapidement augmenter lorsqu’ils se rendent dans son cœur en raison de l’encombrement du périphérique nantais et des principales voies aux heures de pointe : les personnes qui se rendent au travail en voiture dans une commune intra-périphérique y consacrent en moyenne 35 minutes lorsqu’elles habitent en première couronne et 50 minutes lorsqu’elles résident en deuxième couronne.

Plus généralement, dans les territoires peu denses, il est souvent indispensable d’avoir une voiture pour l’ensemble des déplacements quotidiens, pour faire ses achats, aller à l’école ou accéder à tout autre service. Parmi les personnes seules, 69 % ont une voiture lorsqu’elles vivent dans l’espace intra-­périphérique contre 85 % dans le pôle urbain proche périphérique et 90 % dans les couronnes périurbaines. Les écarts sont similaires pour les familles monoparentales, même si les proportions sont supérieures (75 %, 90 % et 97 %). Les couples ont plus souvent deux voitures : 46 % des couples sans enfant et 54 % des couples avec enfants qui habitent dans les communes intra-périphériques sont dans ce cas, contre 74 % et 82 % dans le reste de l’aire urbaine.

L’usage croissant de la voiture à mesure que l’on s’éloigne du centre de l’aire urbaine s’accompagne d’une progression des dépenses de carburant, mais également d’achat et d’entretien des véhicules. Celles-ci alourdissent le budget de certains ménages, notamment ceux résidant en couronne périurbaine.

Dans l’espace intra-périphérique et la banlieue urbaine, la vulnérabilité énergétique liée au carburant touche essentiellement les plus pauvres : 20 % des ménages appartenant au premier décile, contre moins de 5 % des ménages plus aisés (définitions et méthodes). Dans le périurbain, cette situation est nettement plus répandue. Les ménages sont 3 fois plus souvent en situation de vulnérabilité énergétique liée au carburant en couronne périurbaine que dans l’espace intra-périphérique (19 % des ménages contre 7 %). En couronne, cette vulnérabilité concerne presque l’ensemble des tranches de revenus, même si les plus aisés sont un peu plus épargnés : la part des ménages concernés est supérieure à 18 % pour tous les déciles de revenus, excepté les deux plus élevés.

En 2015, les dépenses liées à l’usage de la voiture (amortissement, carburant, entretien et assurance) pour se rendre au travail sont estimées en moyenne à 2 270 euros par an pour un actif des communes intra-périphériques contre 3 250 euros en première couronne et 3 890 euros en deuxième couronne. Pour un actif qui va au travail en voiture, l’éloignement représenterait ainsi en moyenne un surcoût sur le budget déplacement de 1 620 euros par an lorsqu’il s’installe en deuxième couronne et de 980 euros en première couronne. Par ailleurs, les alternatives à la voiture (transports en commun, vélo, marche à pied) sont plus nombreuses dans les communes proches du cœur de l’agglomération. Cela réduit d’autant plus les coûts de déplacements pour leurs habitants.

En lien avec les surcoûts engendrés par l’éloignement, mais également avec l’offre de logements sociaux très concentrée dans le cœur métropolitain, les ménages les plus pauvres sont ceux qui restent le plus dans le centre de l’agglomération. Ainsi, 82 % des ménages du premier quartile qui habitaient un an auparavant dans les communes intra-périphériques et qui ont déménagé sont restés dans ces communes contre 70 % en moyenne pour les autres ménages (figure 4). Ceci est vrai quel que soit le type de ménage, sauf pour les familles monoparentales pour lesquelles la proportion de ménages demeurant dans l’espace intra-périphérique varie peu suivant le revenu (encadré 2).

Pour les ménages plus aisés, les comportements sont différents selon le type de famille. Parmi les couples mobiles avec enfants (jeunes ou grands), les ménages les plus favorisés (quatrième quartile) restent dans l’espace intra-périphérique aussi souvent que les plus pauvres, tandis que ceux qui ont des revenus intermédiaires (deuxième et troisième quartiles) s’en éloignent plus fréquemment. La part des couples mobiles sans enfant quittant l’espace intra-périphérique diminue avec le revenu : sur 10 ménages, 8 restent dans l’espace intra-périphérique parmi les ménages appartenant au premier quartile, 7 pour les ménages du deuxième quartile et 6 pour les ménages aux revenus moyens supérieurs et les plus aisés (deux derniers quartiles).