Un parcours résidentiel contraint en Guyane

En 2013, quatre ménages guyanais sur dix sont propriétaires occupants de leur logement. Bien que cette part soit en hausse, la Guyane cumule en 2013 un déficit de propriétaires non accédants et un faible nombre de propriétaires accédants (définitions). Le premier déficit s’explique en partie par la jeunesse de la population : il faut du temps pour finaliser une accession et rembourser les emprunts. En revanche, avoir une population plus jeune devrait tirer le nombre d’accédants vers le haut. Avec une proportion d’accédants deux fois moindre qu’en France hexagonale (figure 1), les jeunes ménages guyanais présentent des difficultés à accéder à la propriété. Les revenus insuffisants de la population et les prix des logements élevés sont des freins à l’accession.

Les inégalités de revenus sont beaucoup plus fortes en Guyane qu’aux Antilles ou dans l’Hexagone. Le revenu des 20 % des ménages les plus riches est cinq fois supérieur au revenu des 20 % des ménages les plus pauvres, contre trois fois en France hexagonale. La majorité des ménages guyanais perçoivent moins de 2 300 € par mois.

Par ailleurs, même les ménages guyanais avec des revenus conséquents accèdent peu à la propriété : seuls 6 % des ménages gagnant entre 3 000 € et 4 000 € par mois sont accédants contre 22 % en Guadeloupe (figure 2). 60 % des ménages guyanais accédants à la propriété en Guyane perçoivent plus de 5 000 € par mois. Leurs dépenses de logement sont très élevées : 12,2 € par m² en Guyane, contre 11,2 € en Guadeloupe et 10,6 € dans l’Hexagone.

En 2013, 45 % des ménages guyanais sont locataires d’un logement vide. Ils sont plus nombreux qu’en Guadeloupe et qu’en France hexagonale. Un quart réside dans le secteur à loyer libre (définitions) et un cinquième dans le parc social (définitions). Les logements publics sont très présents à Cayenne, Kourou et Matoury, dans les centres-villes où l’habitat est dense. Comme en Guadeloupe, les logements locatifs sociaux (LLS) et très sociaux (LLTS) sont majoritaires, mais les logements intermédiaires sont également nombreux en Guyane. Cette spécificité est liée à l’historique de la ville de Kourou, construite afin de répondre aux besoins spécifiques du Centre Spatial Guyanais.

Dans le parc social, le loyer moyen est de 6,3 € par m² en Guyane, contre 6,0 € par m² en Guadeloupe et 5,5 € en France hexagonale. Cette différence s’explique par le caractère récent du parc guyanais et les nombreux logements intermédiaires. L’écart de loyer avec les territoires de comparaison est encore plus marqué dans le parc privé : 11,0 € par m² en Guyane, contre 8,8 € en Guadeloupe et 8,7 € dans l’Hexagone. La Guyane présente l’écart le plus marqué entre les prix au m² du parc social et en secteur libre. La population en forte croissance génère une forte demande. Or, l’offre ne suit pas : le pouvoir de négociation est en faveur des propriétaires, qui peuvent faire monter les loyers.

La difficulté d’accéder à la propriété et les niveaux de loyers très élevés dans le parc privé empêchent le parc social de jouer son rôle d’ascenseur dans le parcours résidentiel des ménages. La mobilité est très faible dans le parc public. Près de la moitié des ménages occupe son logement depuis plus de huit ans (figure 3). Même quand leurs revenus augmentent, les ménages continuent à vivre dans le parc social. Ainsi, un tiers des ménages gagnant entre 3 000 et 4 000 € par mois sont locataires d’un logement loué vide du parc social en Guyane, contre 15 % en Guadeloupe. Pourtant, comme en Guadeloupe, seul un cinquième des ménages percevant moins de 1 000 € par mois vivent dans le parc public. Un quart de ces ménages pauvres est logé gratuitement et un tiers est propriétaire non accédant.

En 2013, 11 % des ménages guyanais sont logés gratuitement (définitions). C’est quatre points de plus qu’en Guadeloupe et huit points de plus que dans l’Hexagone. Ils habitent principalement des logements individuels (93 %). Les logés gratuitement sont une catégorie très spécifique en Guyane, avec des revenus très disparates : ils vont des squatteurs aux jeunes plus aisés, dont l’hébergement est pris en charge par les parents.

La majorité des ménages logés gratuitement perçoivent moins de 1 500 € par mois. Ils sont très présents dans les zones d’habitat spontané. 20 % des ménages habitant un logement construit depuis 2006 sont logés gratuitement. Or, huit ménages logés gratuitement dans le parc récent sur dix vivent dans un logement de mauvaise qualité, sept sur dix vivent en situation de surpeuplement (définitions), et les trois quarts résident dans l’Ouest Guyanais.

Les ménages logés gratuitement en Guyane sont composés d’en moyenne 3,1 personnes par ménage, contre 1,9 en Guadeloupe et 2,0 dans l’Hexagone. On y retrouve notamment un tiers de couples avec enfants et un quart de familles monoparentales, alors que la majorité sont des personnes seules dans les territoires de comparaison. Ainsi, plus de 40 % vivent en situation de surpeuplement (15 % en Guadeloupe). Ils cumulent ainsi surpeuplement et mauvaises conditions de logement. Malgré de faibles dépenses de logement, leur reste-à-vivre reste très bas.

Les propriétaires non accédants présentent également des profils hétérogènes en Guyane. Comme parmi les logés gratuitement, une part importante vit dans de l’habitat spontané bâti en mode « auto-construction », et souvent de mauvaise qualité. 22 % des propriétaires non accédants perçoivent moins de 1 000 € par mois, soit quatre points de plus que parmi les locataires du parc social.

Le manque de confort sanitaire touche en particulier les propriétaires non accédants et les logés gratuitement vivant dans le parc individuel. Ce sont les deux statuts d’occupation et le type d’habitat les plus fréquents dans les zones d’habitat spontané. Parmi les ménages propriétaires non accédants et ceux logés gratuitement, seuls trois sur dix possèdent tout le confort sanitaire dans l’individuel, contre huit sur dix dans le collectif. Le nombre moyen de «défauts graves» (définitions) atteint 2,0 pour les propriétaires non accédants et 3,1 pour les logés gratuitement, contre 0,8 pour les accédants à la propriété et 1,4 pour les locataires (du parc public comme du parc privé).

En fait, les populations les plus touchées par un nombre de défauts important sont les plus modestes et les ménages dont la personne de référence n’a pas d’activité. C’est également le cas des familles monoparentales, dont la majorité vit dans des résidences principales avec au moins deux « défauts graves ». A contrario, cette proportion est inférieure à 25 % pour les couples sans enfant, les accédants à la propriété et les 40 % de ménages avec les plus hauts niveaux de vie.

Les caractéristiques des ménages les plus touchés par le surpeuplement sont les mêmes que celles des ménages vivant dans des logements comportant de nombreux «défauts graves».

La part de surpeuplement est très élevée quel que soit le statut d’occupation, excepté pour les accédants à la propriété. Plus de 45 % des locataires, à loyer libre comme dans le parc social, vivent avec au moins une pièce de moins que nécessaire. Cette proportion atteint également environ 40 % chez les propriétaires non accédants et chez les logés gratuitement, locataires de meublés et sous-locataires.

La moitié des ménages guyanais juge ses conditions de logement satisfaisantes ou très satisfaisantes. Cette proportion est proche de la moyenne guadeloupéenne, mais nettement inférieure à la France hexagonale, où plus des trois quarts des ménages sont satisfaits. A l’inverse, 20 % des ménages jugent leurs conditions de logements insuffisantes ou très insuffisantes, contre 13 % en Guadeloupe et 5 % dans l’Hexagone.

Le niveau de peuplement, l’état de l’immeuble et le statut d’occupation sont les éléments « clés » (figure 4) pour expliquer la satisfaction et l’insatisfaction relative aux conditions de logement. L’absence d’humidité et la proximité des commerces sont considérés comme des « bonus ». S’ils sont présents, ils génèrent de la satisfaction. En revanche, leur absence impacte peu l’insatisfaction.

Plus d’un tiers des ménages guyanais désire changer de logement, contre un cinquième en Guadeloupe et dans l’Hexagone. L’opinion sur les conditions actuelles de logement influe fortement sur le désir de mobilité des ménages. Ainsi, près de huit ménages sur dix jugeant leurs conditions insuffisantes souhaitent déménager. Mais, quelque soit le degré de satisfaction, le désir de mobilité est plus élevé en Guyane qu’en Guadeloupe.

Les ménages guyanais sont plus mobiles que les Guadeloupéens. Moins de la moitié des ménages guyanais habitent dans le même logement depuis plus de huit ans, contre 62 % en Guadeloupe et 57 % en France hexagonale. La mobilité résidentielle est décroissante avec l’âge. Ainsi, la forte mobilité observée en Guyane est principalement portée par la jeunesse de sa population.

Mais, elle reste limitée pour les ménages les plus précaires. Ainsi, les locataires du parc social, les ménages les plus modestes, les familles monoparentales ou encore les ménages dont la personne de référence est sans activité sont moins mobiles en moyenne que l’ensemble des ménages guyanais (figure 5). Pourtant, leur désir de mobilité est plus fréquent. Ils souhaiteraient déménager pour accéder à des logements de meilleure qualité et correspondant plus à leur taille, mais leurs moyens financiers et l’offre de logements ne leur permet pas.