Croissance démographique et marché immobilier 100 000 transactions en trois ans sur les territoires du Languedoc-Roussillon

Pendant la période de trois ans qui s'étend de 2012 à 2014, près de 100 000 transactions immobilières ont été réalisées sur le périmètre géographique de l'ancienne région Languedoc-Roussillon, soit 44 200 appartements et 55 600 maisons (figure 1). Ces volumes représentent respectivement 2,1 % et 1,9 % du parc de logements existants en 2013.

L'ampleur des transactions immobilières est en partie liée à la forte croissance démographique languedocienne (encadre1). Les transactions qui concernent le parc existant sont majoritaires : achats de biens par les nouveaux arrivants, ventes consécutives aux divers changements de situation (arrivée d'enfants, décohabitation, mobilité géographique…). À cela s’ajoute dans certaines zones la vente de constructions neuves, intégrant notamment les programmes de défiscalisation (Scellier, Duflot, Pinel). Ces mouvements concernent le parc des résidences principales mais aussi celui des résidences secondaires et des logements vacants qui peuvent en outre changer de statut d'occupation.

Le marché des appartements est très concentré. Parmi les appartements ayant fait l’objet d’une transaction en Languedoc-Roussillon entre 2012 et 2014, deux sur trois sont situés dans l’une des sept aires urbaines du littoral méditerranéen : les villes-centres de Montpellier, Perpignan, Nîmes, Béziers, Narbonne, Sète et Saint-Cyprien, ainsi que leur banlieue et leur couronne périurbaine. Le pourcentage atteint même les 88 % si on inclut les trois territoires littoraux entre les aires urbaines (« Entre Montpellier et Béziers », « Entre Montpellier et Nîmes » et « Autour de Narbonne »). Le marché des maisons est plus diffus : une transaction de maison sur trois concerne une unité urbaine (ville-centre et sa banlieue) ou une zone hors littoral.

Sur le littoral languedocien, le prix médian des appartements toutes tailles confondues s'élève à 97 000 €, globalement au même niveau que dans le reste du Languedoc-Roussillon. Dans l'Hérault, contrairement aux autres départements, les appartements sont moins chers sur le littoral que sur le reste du territoire. La proximité de l'aire urbaine de Montpellier explique sans aucun doute cette inversion.

En revanche, pour les maisons, le prix médian est plus élevé sur le littoral (185 000 € pour 172 000 € hors littoral). Les écarts de prix sont particulièrement marqués dans le Gard et l'Aude.

Bien que le marché des appartements soit relativement dynamique dans tous les pôles urbains et sur le littoral, les niveaux de prix sont très contrastés (figure 2).

Le prix médian des appartements atteint des valeurs maximales dans la commune de Montpellier (122 000 €) et plus encore dans sa banlieue (153 000 €) et sa couronne périurbaine (133 000 €), ainsi que dans la partie languedocienne de l’aire urbaine d’Avignon (132 000 €). Dans ces zones, la croissance démographique et le dynamisme du marché des appartements accompagnent ces hauts niveaux de prix. Ainsi sur 100 appartements existants, 2,5 ont fait l'objet d'une transaction en 2013. Avec moins d'ampleur, les mêmes phénomènes sont à l’œuvre à Saint-Cyprien et dans sa banlieue ainsi que dans la couronne de Béziers, où le prix médian des appartements se maintient au-delà de 100 000 €. Le prix médian des appartements dépasse également 100 000 € à Sète et dans sa banlieue, dans un marché très dynamique, avec 2,7 transactions pour 100 appartements.

Malgré une croissance démographique moins forte, la zone entre les aires urbaines de Montpellier et de Nîmes connaît également un prix médian des appartements élevé (111 000 €). Ce prix élevé va de pair avec un marché des appartements dynamique (2,4 transactions pour 100 appartements existants). La zone entre les aires urbaines de Montpellier et Béziers cumule un marché très dynamique (2,6 transactions pour 100) et une forte augmentation de sa population, pour un prix médian moindre, égal à 87 000 €. Les villes-centres de Perpignan, Nîmes et Narbonne affichent des prix comparables, entre 81 000 et 88 000 €, dans un marché à peine moins dynamique. La zone Gard Est semble bénéficier de la proximité d’Avignon : le marché des appartements y est limité, mais le prix médian y est supérieur, de l’ordre de 91 000 €.

Le prix des appartements est plus bas dans la couronne de Perpignan (80 000 €) et dans la zone « Autour de Narbonne » (72 000 €), malgré le fort dynamisme du marché immobilier (2,5 transactions pour 100 appartements du parc) et de la population. Dans la zone « Reste des Pyrénées-Orientales » où la population stagne, le marché affiche pourtant un prix médian comparable (72 000 €), sans doute grâce à la présence du site de Font-Romeu.

Le prix des appartements est de l’ordre de 75 000 € dans les villes-centres de Béziers et Alès, et plus bas encore à Carcassonne (62 000 €). Dans ces communes moyennes, la pression démographique est beaucoup plus faible et le marché est équilibré entre maisons et appartements.

Enfin, le marché des appartements est très atone en Lozère, dans les Hauts Cantons et dans la zone « Autour de Carcassonne », où le prix médian ne dépasse pas 60 000 €.

Le marché des maisons est plus diffus que celui des appartements. Le prix médian des maisons s'élève à 175 000 € tous territoires confondus. Les prix médians sont à leur maximum dans toute l’aire urbaine de Montpellier, jusqu’à 308 000 € dans son pôle urbain (figure 3). Cela correspond à la forte croissance démographique et à un marché dynamique des maisons : à Montpellier, dans sa banlieue et sa couronne périurbaine, 2 maisons existantes sur 100 font l’objet d’une transaction sur la période 2012-2014. Sète et sa banlieue connaissent également des prix élevés (256 000 €). Les transactions y sont plus rares et le marché des maisons plus limité. C’est sans doute cette rareté qui favorise le haut niveau des prix, avec certains biens très chers.

Le prix médian des maisons avoisine les 200 000 € dans toute l’aire urbaine de Nîmes, ainsi que dans les zones entre Montpellier et Nîmes et Gard Est. Le prix est même un peu plus élevé dans la partie languedocienne de l’aire urbaine d’Avignon (230 000 €). Avec environ 2 transactions annuelles pour 100 maisons existantes, le marché des maisons est dynamique dans tout ce territoire à l’est du Languedoc-Roussillon. Le taux de croissance démographique est généralement fort, mais les arrivées de population sont moins massives que sur le Montpelliérain et le foncier disponible reste financièrement plus accessible, avec de plus un accès facile par l’autoroute. L'aire urbaine d'Alès fait exception, avec un prix médian inférieur à 170 000 €, dans un marché atone.

Le marché est également dynamique à l’ouest, dans la zone entre les aires urbaines de Montpellier et Béziers, ainsi que dans les aires urbaines de Béziers, Narbonne, Perpignan et Saint-Cyprien. Compris entre 150 000 € et 180 000 €, le prix médian des maisons y est globalement plus bas qu’à l’est, y compris sur le littoral. L’étalement urbain traduit une pression démographique très forte, concentrée hors des villes-centres.

La zone « Autour de Narbonne » fait figure d'exception, avec un prix médian des maisons particulièrement bas (125 000 €), malgré un marché dynamique et une forte poussée démographique. Le pôle urbain de Carcassonne et sa couronne périurbaine connaissent des prix médians de maisons comparables (entre 120 000 et 130 000 €) et un marché dynamique également. Le contraste démographique est très fort entre la baisse de population à Carcassonne et l’augmentation soutenue dans sa couronne. La zone « Reste des Pyrénées-Orientales » connaît un marché peu dynamique, une population quasi-stable et un prix médian plus robuste (153 000 €), qui reflète mal la disparité des prix entre Font-Romeu et le reste de la zone.

Enfin c’est dans les zones de l’arrière-pays (« Autour de Carcassonne », dans les Hauts Cantons, en « Lozère-Cévennes gardoises ») que le prix médian des maisons est le plus bas (de 100 000 à 120 000 €). Ces territoires ont pour points communs une faible évolution démographique, voire une baisse, ainsi qu’un marché immobilier de volume limité et de fortes disparités de prix.

Le pouvoir d’achat immobilier dépend principalement de deux facteurs : le prix des logements à la vente et le revenu des ménages. La ville-centre de Montpellier est, en la matière, la zone la plus tendue. Elle cumule un prix médian des logements parmi les plus élevés et des ménages au revenu fiscal médian parmi les plus bas, avant redistribution (paiement des impôts et réception des prestations sociales non imposables). Ainsi 5,5 années de revenu fiscal annuel médian sont nécessaires à un ménage qui habite dans la commune de Montpellier pour y acheter un appartement au prix médian de la commune. La maison y semble encore moins accessible : plus de 12 années de revenu fiscal annuel médian sont nécessaires à un ménage montpelliérain (figure 4). Un certain nombre de ménages sont ainsi conduits à s’éloigner de la ville-centre, alimentant l’étalement urbain. En effet, l’indicateur chute rapidement lorsque l'on s'éloigne de la ville-centre : dans la banlieue et la couronne périurbaine de Montpellier, ainsi que dans les zones « Entre Montpellier et Nîmes » et « Entre Montpellier et Béziers », 7 à 8 années de revenu médian sont nécessaires à l’achat d’une maison au prix médian de la zone.

Le pouvoir d’achat immobilier semble plus fort dans les zones les moins tendues : 1,8 année de revenu fiscal annuel médian est nécessaires à un ménage y résidant pour acheter un appartement dans la couronne de Carcassonne et 4,3 années pour acquérir une maison en « Lozère-Cévennes gardoises ». Néanmoins ces zones peu attractives connaissent peu de ventes et quasiment pas de construction.