Var - Offre foncière économique : 9 zones de concentration de l’emploi à enjeux

Parmi les 258 600 emplois salariés (publics et privés) du Var, hors emplois du Ministère de la Défense (encadré 1), 145 300 sont localisés dans des zones où l’emploi est très concentré (figure 1). Ces territoires regroupent 56 % de l’emploi salarié du département sur 1 % de sa surface, soit 6 250 ha.

Les zones de concentration de l’emploi sont des territoires à forte densité d’emploi et comptant un minimum de 2 000 emplois (méthode). Leur examen, par le prisme d’une approche territoriale très fine, permet aux acteurs institutionnels d’évaluer les marges existantes en termes de densification de l’emploi sur des zones où sont déjà concentrées des activités économiques. Exploiter cette offre foncière potentielle permettrait de lutter contre l’étalement urbain et ses coûts sociétaux ou environnementaux : destruction d’espaces naturels, augmentation des temps de trajets et des déplacements en véhicule individuel au détriment des modes doux ou collectifs, etc. Par ailleurs, une telle approche alimente les réflexions autour des phénomènes de concurrence d’usage des sols, qui peuvent aboutir à l’éviction de certaines activités économiques (encadré 2).

Parmi les zones de concentration de l’emploi salarié (public et privé) du Var, la vaste zone Aire toulonnaise s’étend, d’ouest en est, sur une partie des territoires de sept communes : Six-Fours-les-Plages, la Seyne-sur-Mer, Ollioules, Toulon, la Valette-du-Var, la Garde et la Farlède. Cette zone couvre 3 620 hectares et concentre 93 200 emplois salariés (publics et privés), soit 36 % des effectifs salariés du Var sur 0,6 % de sa surface.

Deux autres zones de concentration de l’emploi sont situées en milieu urbain, au sein de grandes agglomérations : Fréjus - Saint-Raphaël et Saint-Tropez . Enfin, cinq zones sont « mixtes », au sens où elles couvrent elles aussi des « centres-villes » tout en s’étendant à des zones d’activités alentour : Draguignan, Hyères, Brignoles, Fréjus - Puget-sur-Argens - secteur RDN7 et Saint-Maximin-la-Sainte-Baume.

Les leviers d’action dont dispose l’Établissement Public Foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF Paca) pour mettre en œuvre ses stratégies foncières pour le compte des collectivités portent essentiellement sur le foncier privé. Les établissements du champ privé, c’est-à-dire hors administrations de l’État, collectivités territoriales et établissements publics administratifs, présentent ainsi un caractère d’analyse prioritaire.

Dans le Var, 188 000 emplois salariés relèvent de ce champ. Parmi eux, 90 700 sont rassemblés dans neuf zones de concentration de l’emploi salarié privé (encadré 3), soit 48 % des emplois du département pour 0,7 % de sa surface (4 300 ha).

Au sein de ces territoires, la densité moyenne atteint 21 emplois salariés privés par hectare (figure 2). Elle s’échelonne de 13 ( Fréjus - Saint-Raphaël ) à 33 emplois par hectare ( Toulon ).

La vaste zone Toulon s’étend des quartiers de Bon Rencontre et Pont-du-Las à l’ouest de la commune à ceux de Saint-Jean-du-Var et Brunet à l’est, en passant par le centre-ville, le Mourillon ou encore la Rode. Elle réunit 13 % des emplois salariés privés du Var (24 100 dont 10 % sont des emplois de la DCNS, transférés sur la commune d’Ollioules en 2016).

Trois autres zones de concentration de l’emploi salarié privé se situent au sein de l’aire toulonnaise : Six-Fours-les-Plages - La Seyne-sur-Mer et Ollioules à l’ouest de Toulon, et La Valette-du-Var - La Garde - La Farlède à l’est. Ces trois zones rassemblent près de 34 500 emplois, soit 18 % de l’emploi salarié privé du département sur une surface de 1 570 hectares. Leur densité s’échelonne de 19 emplois par ha pour Six-Fours-les-Plages - La Seyne-sur-Mer à 28 emplois par ha pour Ollioules (24 emplois par ha pour La Valette-du-Var - La Garde - La Farlède ).

Toutes les zones de concentration de l’emploi salarié privé, à l’exception de Toulon ,  incluent une ou plusieurs Zones d’Activités Économiques (ZAE). Définies par les collectivités territoriales, les ZAE sont des espaces réservés aux entreprises et dotés d’une vocation économique propre.

Les neuf zones de concentration de l’emploi salarié privé du Var peuvent être regroupées en cinq catégories, selon leur orientation économique (figure 3). Cette orientation sectorielle reflète le plus souvent la vocation des ZAE présentes sur le territoire.

Hébergeant une ou plusieurs zones d’activités commerciales, trois zones de concentration de l’emploi sont spécialisées dans ces activités : La Valette-du-Var - La Garde - La Farlède (dont la partie ouest abrite notamment les zones d’activités Les Plantades et Valgora), Fréjus - Puget-sur-Argens - Secteur RDN7 (zones d’activités La Palud, La Tuilière, Grand Estérel) et Ollioules (zone Quiez). Plus de 26 000 emplois sont implantés dans ces trois zones, dont près de 40 % sont consacrés au commerce. Parmi les 43 000 emplois commerciaux du Var, un sur quatre est situé dans l’une de ces trois zones. Le foncier de ces territoires se partage de manière équilibrée, mais géographiquement distincte, entre entreprises et habitat : près de 26 000 habitants y sont dénombrés, soit autant de résidents que d’emplois.

Le commerce n’est toutefois pas leur seule orientation sectorielle. Chacune de ces trois zones revêt en effet une seconde spécificité : 18 % des emplois de La Valette-du-Var - La Garde - La Farlède sont consacrés aux services aux entreprises (principalement localisés dans la zone d’activités Toulon Est), 23 % des emplois de Fréjus - Puget-sur-Argens - Secteur RDN7 sont exercés dans l’industrie métallurgique et la construction (en lien avec la présence de la zone industrielle du Jas Neuf), et 18 % des emplois d’ Ollioules relèvent de la santé en 2013.

Situées en milieu urbain, au sein de certaines des plus grandes agglomérations du territoire, trois zones de concentration de l’emploi salarié privé sont orientées vers les services à la population : Toulon, Fréjus - Saint-Raphaël et Hyères .

À elles trois, elles rassemblent 39 300 emplois, soit un cinquième de l’emploi salarié privé du Var. Un quart de ces emplois sont concentrés dans les secteurs de la santé, de l’action sociale, de l'hébergement et de la restauration. Au sein des zones de ce type, l’emploi public est aussi très présent (près de quatre emplois salariés sur dix en moyenne).

Globalement, le foncier à vocation économique cotoie un habitat très dense : plus de 160 000 personnes résident sur ces territoires, soit en moyenne quatre habitants pour un emploi.

Une zone est principalement orientée vers les activités spécialisées, scientifiques et techniques ainsi que la construction : Six-Fours-les-Plages - La Seyne-sur-Mer .

Elle héberge en effet des zones d’activité (Les Playes, Brégaillon, Camp Laurent) où sont implantés de grands établissements de ces secteurs. Dans cette zone, un emploi sur cinq relève des activités spécialisées, scientifiques et techniques (ingénierie, publicité, activités comptables, etc.) pour un total de 2 600 emplois. Un emploi sur six est lié à la construction (2 100 emplois).

La zone Draguignan s’étend du centre ancien aux zones d’activités Pont de Lorgues et Saint-Hermentaire au sud. La présence du siège d’une entreprise bancaire employant plus de 1 000 personnes lui confère son orientation économique principale : 20 % des emplois de la zone sont consacrés aux activités financières et d’assurance.

Enfin, la zone Brignoles , qui réunit le centre-ville et les zones d’activités Les Consacs (zone industrielle) et Saint-Jean (zone commerciale) à l’ouest, peut être qualifiée de « non spécifique », son économie étant très diversifiée.