Fenêtre sur Cour ou Chambre avec Vue ? Les prix hédoniques de l’immobilier parisien

Le marché immobilier se caractérise par une forte variabilité des prix. Sous certaines hypothèses théoriques que je précise, l'approche hédonique permet de déterminer quels sont les attributs du logement qui sont valorisés par les acheteurs et de quantifier les propensions marginales à payer à l'équilibre correspondantes. Grâce à une méthode semi-paramétrique, j'estime la fonction de prix hédonique qui fait correspondre un prix à l'ensemble des caractéristiques du logement. Les données, géolocalisées à l'adresse, permettent de décrire précisément le bien acheté mais aussi le voisinage dans lequel celui-ci est situé. Cette méthode explique plus de 90 % de la variance des prix. Pour une estimation plus robuste des propensions marginales à payer, j'introduis des effets-fixes à un niveau infra-communal fin (grand-quartier ou IRIS). Ainsi, les acheteurs sont prêts à payer environ 2 % de la valeur de leur bien immobilier pour augmenter le nombre d'emplois accessibles en moins de 30 minutes d'un écart-type et environ 1 % de cette même valeur pour augmenter d'un écart-type le taux de réussite au brevet du collège de secteur. Ils sont en revanche prêts à payer 0,01 % de la valeur de leur bien pour que le nombre d'infractions dans leur voisinage diminue d'un écart-type. Enfin, les prix immobiliers parisiens semblent peu influencés par la distance aux transports publics ou par le bruit.