Les conditions de logement fin 2013 Premiers résultats de l’enquête Logement

La France métropolitaine comptait 28 millions de résidences principales fin 2013. Le parc des résidences principales augmente au rythme de 1 % par an en moyenne depuis 30 ans (bibliographie).

Près de six ménages sur dix sont propriétaires de leur résidence principale (58 %). Parmi eux, la part des ménages non-accédants, c'est-à-dire qui n’ont plus d’emprunts à rembourser pour l’achat de leur logement, continue à progresser ; ils sont 38 % en 2013 contre 32 % dix-sept ans plus tôt et, en moyenne, la personne de référence de ces ménages est âgée de 65 ans. Les propriétaires accédants sont un peu moins de 20 % (24 % au milieu des années 1980). 20 % des ménages sont locataires du secteur libre et 17 % dans le secteur social (figure 1).

La proportion de l’habitat individuel est stable depuis le début des années 2000 (56,6 % en 2013), après avoir augmenté régulièrement dans les décennies 1970 à 1990 (de 50,9 % en 1970 à 56,5 % en 2001 ; figure 4). 80 % des propriétaires occupent une maison, alors que plus des deux tiers des locataires du secteur libre et 84 % des locataires du secteur social résident en habitat collectif. La quasi-totalité des résidences principales en zones rurales sont des maisons, tandis que, dans les unités urbaines de 200 000 habitants ou plus (y compris l’agglomération parisienne), il s’agit d’appartements dans 68 % des cas.

Après avoir augmenté dans les années 2000, le flux annuel moyen des acquéreurs récents est revenu à des niveaux plus faibles. Le recours au crédit continue de constituer la démarche d'achat de 80 % de ces ménages (figure 2). Dans les années 1980, après la réorientation des politiques du logement de la fin des années 1970 en faveur de l’accession à la propriété, ces nouveaux accédants représentaient autour de 2 % des occupants du parc total. Cet ordre de grandeur est le même aujourd'hui.

La progression de l’accession dans les années 2000, malgré une très forte hausse des prix de l’immobilier, a été favorisée par davantage d’acquisitions dans les zones rurales, une plus grande sélection des emprunteurs (moins de ménages modestes, davantage de couples biactifs, avec des revenus stables), une baisse des taux d’intérêt et un allongement de la durée des prêts (bibliographie).

La progression s’interrompt à la fin des années 2000. Au début de la décennie 2010, 60 % des personnes de référence des ménages acquéreurs récents avaient entre 30 et 50 ans. Les trois-quarts ont acheté une maison. Les couples, avec ou sans enfants, qui constituent un peu plus de la moitié des ménages, représentaient l’essentiel de ces nouveaux acquéreurs (72 %).

Dans le secteur locatif, les ménages qui ont déposé ou renouvelé une demande de logement en HLM au cours des douze derniers mois sont de plus en plus nombreux (sources) : ils étaient 1,2 million en 2006 et sont 1,4 million en 2013. Ils constituaient 3,4 % de l'ensemble des ménages en 1984, 4,3 % en 2001, 4,6 % en 2006 et 5,1 % en 2013 (figure 3). Ce sont pour l’essentiel des locataires et un peu plus de la moitié d'entre eux résident déjà dans le secteur social. La proportion des demandeurs de plus d'un an augmente (48,8 % en 2013, soit trois points de plus qu’en 2006).

La population vieillissant et les décohabitations liées aux ruptures conjugales se faisant plus nombreuses, le nombre moyen de personnes par logement a régulièrement baissé depuis les années 1980, pour passer de 2,7 à 2,3. La taille des ménages ne diffère pas beaucoup selon l’unité géographique, que ce soit dans le rural ou l’urbain, dans les grandes ou les petites villes.

La surface des logements, quant à elle, a augmenté, rapidement dans les décennies 1970 et 1980 puis plus lentement dans les décennies 1990 et 2000. En 2013, elle est à peu près la même qu’en 2006 (91 m²). Cette stabilité recouvre des tendances différentes dans l’habitat individuel et dans le collectif. Alors que la surface des maisons a continué d’augmenter très légèrement, celle des appartements, qui stagnait depuis 25 ans, est en recul.

En conséquence, la surface moyenne par personne a augmenté de près de 10 m² depuis les années 1980 et plus particulièrement dans l’habitat individuel, où elle atteint 45,1 m² contre 32,4 m² dans le collectif. Elle continue à croître légèrement chez les propriétaires mais stagne chez les locataires. Les ménages dont la personne de référence a plus de 65 ans disposent d’environ 60 m² par personne alors que ceux de moins de 30 ans en ont la moitié.

Les logements comptent en moyenne 4 pièces, nombre stable depuis 20 ans, soit, en 2013, 4,9 dans l’individuel et 2,9 dans le collectif (figure 4). Entre 1984 et 2013, le nombre de pièces par personne est passé de 1,5 à 2,0 en moyenne dans les maisons, et de 1,3 à 1,5 dans les appartements.

Le confort des logements, vu par leurs occupants, s'est constamment amélioré depuis les années 1970. 15 % des ménages considéraient leurs conditions de logement comme insuffisantes ou très insuffisantes en 1973, ils ne sont plus que 6 % en 2013. En 2013, comme en 2006, un ménage sur quatre déclare vouloir changer de logement ou y être contraint et, dans ce deuxième cas pour des raisons essentiellement professionnelles ou familiales. Les ménages locataires envisagent plus fréquemment de déménager que les ménages propriétaires (46 % contre 13 %). Plus de la moitié des ménages qui déclarent vouloir changer de logement souhaitent un logement plus grand (52 %), notamment lorsqu’ils vivent en appartement (62 %).

2,7 millions de ménages vivent en situation de surpeuplement. En mettant de côté les étudiants, qui occupent plutôt de petits logements mais dont la situation transitoire n’est pas appréhendée de manière fine dans l’enquête Logement, ce sont 8,5 % des ménages qui sont concernés, surtout les plus jeunes. Les ménages dont la personne de référence à 65 ans ou plus vivent en effet rarement dans des logements surpeuplés (figure 5). Le surpeuplement concerne tout particulièrement les ménages de l’unité urbaine de Paris (21 % d’entre eux, hors étudiants). Il est moins prononcé mais relativement important dans les unités urbaines de plus de 100 000 habitants (de l’ordre de 9 %). Enfin, si le surpeuplement continue à baisser dans l’habitat individuel (3 % des ménages en 2013 contre 11,2 % en 1984), il connaît une remontée dans le collectif, passant de 15 à 16 % entre 2006 et 2013.

Comme elle est réalisée auprès des ménages vivant dans des logements, l’enquête ne peut pas rendre compte des personnes sans domicile. Ces dernières, dormant dans un endroit non prévu pour l’habitation (rue, jardin public, gare, etc.) ou bien hébergées en urgence, ou pour une durée plus longue, par un organisme d’aide ou une association, sont décrites grâce à l’enquête dite « Sans-domicile » auprès des personnes fréquentant les services d’hébergement ou de distribution de repas dans les agglomérations d’au moins 20 000 habitants (bibliographie).

En revanche, l’enquête Logement offre un panorama détaillé des logements qui présentent un ou plusieurs défauts, susceptibles de porter atteinte à la sécurité ou à la santé de leurs occupants (figure 6). Ces défauts couvrent une large palette de situations, même si certaines ne sont pas abordées dans l’enquête, comme par exemple l’exposition au plomb, à l’amiante, la dangerosité de l’accès au logement, l’absence d’ouverture sur l'extérieur, etc.

En 2013, moins de 1 % des logements étaient privés d’un des trois éléments de confort sanitaire de base que sont l’eau courante, une baignoire ou une douche, des WC à l’intérieur ; on en comptait 15 % en 1984. Ils représentent toutefois encore 210 000 logements, parmi lesquels 160 000 sont sans WC intérieurs et 120 000 sans baignoire ni douche. Un tout petit nombre de logements également ne disposent pas de l’eau courante.

D’autres défauts sont également signalés par les ménages. Ils couvrent un éventail de situations, graves pour les unes (installation électrique en mauvais état par exemple) ou seulement gênantes (mauvaise exposition du logement). Les plus fréquemment cités sont la présence d'humidité sur les murs, la mauvaise isolation thermique des toits ou des murs, les fenêtres qui laissent passer l'air. Viennent ensuite les infiltrations d'eau et les problèmes d’évacuation.

Un tout petit nombre d'enquêtés, représentant 0,6 % des ménages, ont indiqué que leur logement avait fait l'objet d'un signalement portant sur son caractère insalubre, dangereux, ou sur le fait qu’il ne répond pas aux normes de location. Ce signalement est généralement fait par le ménage lui-même ou avec l’appui d’une structure d’accompagnement social, auprès des autorités compétentes (préfet, Caf, etc.)

On peut classer les logements selon le nombre de défauts qu’ils cumulent (figure 7), sans établir d’appréciation sur leur gravité relative. 10 % du parc, soit 2,8 millions de logements, présentent au moins trois défauts. Près de la moitié d’entre eux (1,3 million) sont situés dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants ou dans l’unité urbaine de Paris (qui ensemble représentent 42 % des résidences principales). Une autre part importante de ces logements (560 000 logements soit 20 %) se trouvent dans des communes rurales.

60 % des logements occupés par leur propriétaire (accédant ou non) ne présentent aucun défaut, alors que ce taux baisse à 40 % pour les locataires, du secteur social comme du secteur libre. L’âge de l’occupant est également discriminant. Les ménages de moins de 50 ans habitent en effet plus souvent dans des logements qui présentent trois défauts ou plus. Enfin, si les ménages en situation de surpeuplement ne sont souvent pas les mêmes que ceux qui vivent dans des logements présentant trois défauts au moins, un peu plus de 550 000 d’entre eux cumulent néanmoins les deux situations.