Insee Flash Provence-Alpes-Côte d'Azur · Janvier 2024 · n° 101

Provence-Alpes-Côte d’Azur : en 2020, près de 8 % des logements sont vacants

En 2020, 8,1 % de l’ensemble des logements sont vacants en France métropolitaine. Le phénomène de vacance de logement n’est pas nouveau et touche assez largement le territoire national (pour en savoir plus). La vacance de logement peut être de deux types. La vacance frictionnelle, ou de rotation, correspond à la période durant laquelle un logement reste en vente ou disponible à la location. Elle peut aussi s’apparenter à une période limitée de travaux de remise en état. Sa durée peut être variable, mais elle est par nature temporaire et nécessaire au fonctionnement du marché immobilier. La vacance structurelle, de durée plus longue, reflète souvent des difficultés dont les causes peuvent être multiples : inadéquation de l’offre et de la demande (problème de localisation, nature et taille du logement, environnement, prix, etc.), ancienneté, voire insalubrité du logement, litiges entre locataire et propriétaire, problèmes de succession ou encore choix du propriétaire (appréhension, peur des impayés...). Au niveau national, environ la moitié des logements vacants le sont depuis plus d’un an et semblent donc relever de la vacance structurelle. Un peu moins d’un sur cinq le sont depuis plus de 5 ans (pour en savoir plus).

Depuis deux décennies, dans un double contexte de tension sur l’immobilier et d’efforts pour limiter l’artificialisation des sols, les logements vacants font l’objet d’une attention particulière et plusieurs mesures visent à en limiter le nombre sur les territoires (encadré 1).

En Provence-Alpes-Côte d'Azur, en 2020, près de 240 000 logements sont vacants soit 7,6 % du nombre total de logements, une part inférieure à celle de la France métropolitaine (figure 1). La région se situe au 5^e rang des régions de France métropolitaine où cette part est la moins élevée derrière la Corse, les Pays de la Loire, l’Île-de-France et la Bretagne.

Au sein de la région, le Vaucluse est le département avec le plus fort taux de logements vacants (10,2 %), nettement au-dessus de la moyenne régionale et loin devant le Var (6,0 %) et les Hautes-Alpes (5,7 %), territoires où la vacance est la plus faible.

Sur la dernière décennie, les logements vacants ont gagné en importance dans le parc de logements : en 2009, en Provence-Alpes-Côte d'Azur, 195 000 logements étaient vacants, soit 6,9 % de l’ensemble des logements. Ce nombre progresse de 23 % entre 2009 et 2020, soit +1,9 % par an en moyenne (contre +2,5 % en France métropolitaine). Dans la région, cela correspond à 45 000 logements vacants supplémentaires. Cette augmentation est la plus faible des régions françaises métropolitaines après la Corse. La hausse du nombre de logements vacants s’atténue sur la période récente allant de 2014 à 2020. Durant cette période, elle est de 0,9 % en moyenne par an, après +3,1 % par an entre 2009 et 2014. Au niveau de la France métropolitaine, les évolutions sont parallèles quoique supérieures : le nombre de logements vacants augmente de 1,5 % en moyenne par an entre 2014 et 2020, après une hausse plus prononcée de 3,7 % par an sur la période précédente.

Le contexte local joue un rôle important pour expliquer la vacance de logement. Plusieurs facteurs, souvent interdépendants, peuvent être mis en lumière. De manière générale, les territoires où le taux de logements vacants est le plus faible sont ceux qui bénéficient d’un fort attrait touristique (mesuré, dans cette étude, par la part des résidences secondaires dans le parc immobilier), la demande de logements y étant soutenue. Cela peut être également le cas de zones qui connaissent un marché immobilier dynamique, avec des prix des logements élevés. Le dynamisme démographique entre aussi en compte. Communément, la vacance est plus forte dans les territoires où la population diminue et plus faible dans les territoires où la population augmente (encadré 2). D’autres éléments, comme les caractéristiques du bâti, peuvent également expliquer une vacance élevée : elle est ainsi plus importante pour les appartements, les logements anciens et les habitations de qualité médiocre (faible qualité de la construction et des équipements).

En Provence-Alpes-Côte d’Azur, quatre profils d’intercommunalités se dégagent selon le dynamisme démographique, l’attractivité touristique et le niveau des prix immobiliers (figure 2).

Le premier profil rassemble douze établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), qui sont les intercommunalités les moins dynamiques démographiquement. La vacance de logement y est en moyenne la plus élevée (10,7 %). Entre 2009 et 2020, la population de ces territoires augmente peu, à un rythme inférieur à la moyenne régionale. Certains d’entre eux sont en déprise démographique. Parmi les intercommunalités les plus peuplées, les taux de logements vacants (figure 3) les plus importants sont atteints dans les communautés d’agglomération du Grand Avignon (11,7 %), d’Arles-Crau-Camargue-Montagnette (10,7 %) et dans la communauté de communes de Pays d’Orange en Provence (10,4 %).

Le deuxième profil rassemble vingt EPCI. Dans ces intercommunalités, les taux de logements vacants sont relativement élevés. Les caractéristiques de ces territoires sont diverses. Il peut s’agir d’intercommunalités où la part de résidences secondaires est faible (Métropole d’Aix-Marseille-Provence, communauté d’agglomération de la Provence verte). Mais également des territoires où les prix de l’immobilier sont relativement bas (communautés d’agglomération de Durance-Luberon-Verdon Agglomération et Ventoux-Comtat-Venaissin).

Le troisième profil regroupe dix EPCI. Dans ces territoires touristiques, principalement situés sur le littoral (Golfe de Saint-Tropez, Estérel Côte d’Azur Agglomération, Sud Sainte Baume, Cannes Pays de Lérins, Méditerranée Porte des Maures et Métropole Toulon Provence Méditerranée), la part de logements vacants est faible. Ces EPCI se caractérisent par une proportion importante de résidences secondaires et par des prix de l’immobilier parmi les plus élevés de la région, reflets d’une demande en biens immobiliers dynamique.

Le quatrième profil regroupe dix intercommunalités alpines (communautés de communes Champsaur-Valgaudemar, Buëch-Dévoluy, Vallée de l’Ubaye-Serre-Ponçon...). Dans ces territoires, la forte attractivité touristique (plus d’un logement sur deux est une résidence secondaire) est associée à une faible vacance du logement, sans que les prix immobiliers ne soient particulièrement élevés.

Dans la très grande majorité des EPCI, le nombre de logements vacants augmente entre 2009 et 2020 (figure 4). La hausse est particulièrement prononcée dans des territoires où la part de logements vacants était déjà élevée : dans les communautés de communes Enclave des Papes-Pays de Grignan, Lacs et Gorges du Verdon et Ventoux Sud ainsi que dans les communautés d’agglomération Dracénie Provence Verdon Agglomération et Arles-Crau-Camargue-Montagnette. Mais la hausse de la vacance est également forte dans quelques EPCI où la part de logements vacants est faible. C’est le cas dans la communauté de communes du Golfe de Saint-Tropez et dans la communauté d’agglomération Estérel Côte d’Azur Agglomération. Le nombre de logements vacants diminue dans seulement trois EPCI de la région : dans les communautés d’agglomération de la Riviera Française et de Cannes Pays de Lérins et dans la métropole Toulon Provence Méditerranée.