Insee Première · Juin 2021 · n° 1865

50 ans d’évolution des résidences principales : des logements plus grands et moins peuplés

Au 1^er janvier 2018, la France métropolitaine compte 35,3 millions de logements dont 29,0 millions de résidences principales, 3,5 millions de résidences secondaires ou occasionnelles et 2,8 millions de logements vacants. Dans les départements d’outre-mer hors Mayotte, les 910 000 logements se répartissent en 752 000 résidences principales, 48 000 résidences secondaires ou occasionnelles et 110 000 logements vacants. En 50 ans, entre 1968 et 2018, le nombre total de logements en France métropolitaine a presque doublé en augmentant en moyenne de 341 000 unités par an (+ 1,3 % par an), soit l’équivalent chaque année du nombre total de logements de départements comme le Loiret ou la Savoie. Sur la même période, le nombre de résidences principales a progressé en moyenne de 263 000 par an, soit un rythme annuel de + 1,2 %. Cette évolution résulte d’une part de la construction neuve et, d’autre part, de démolitions et du solde des transformations de logements en locaux non résidentiels. Dans le même temps, la population a augmenté en moyenne de 303 000 personnes par an entre 1968 et 2018, soit une croissance de + 0,5 % par an, deux fois et demi plus faible que celle du nombre de résidences principales. Cet écart est lié à la baisse du nombre de personnes par ménage (ou par logement), consécutive à des mises en couple plus tardives, aux ruptures d’unions plus fréquentes, ou à la baisse du nombre de familles nombreuses. Ainsi, le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 3,1 en 1968 à 2,2 en 2018 en France métropolitaine. On parle d’« effet décohabitation », la baisse du nombre de familles nombreuses ayant un impact plus faible que les autres facteurs.

Entre 1968 et 2018, l’effet décohabitation explique 63 % de l’évolution du nombre de résidences principales et la croissance de la population, 37 % (figure 1, méthode). L’effet démographique est toutefois équivalent à l’effet décohabitation entre 1999 et 2008, période de rebond de la croissance démographique, et le domine entre 2008 et 2013, période où la baisse de la taille moyenne des ménages ralentit. Entre 2013 et 2018, l’effet décohabitation domine à nouveau (57 %).

Dans les DOM, le nombre de résidences principales augmente plus rapidement qu’en métropole (encadré).

En France métropolitaine, l’évolution du nombre de résidences principales diffère selon les territoires et selon les périodes (figure 2). Entre 1968 et 2018, le rythme annuel de progression est bien plus important dans les couronnes des aires d’attraction des villes (+ 1,6 %) que dans les pôles (+ 1,0 %) et dans les communes hors attraction des villes (+ 0,7 %). L’augmentation dans les couronnes a été particulièrement forte entre 1975 et 1982 (+ 2,2 % en moyenne annuelle). En cinquante ans, la population a le plus augmenté dans les couronnes et la taille des ménages y a baissé modérément. L’effet démographique y est ainsi en général supérieur à l’effet décohabitation.

À l’inverse, dans les communes hors attraction des villes, l’effet décohabitation domine largement l’effet démographique entre 1968 et 1999. Le départ des jeunes vers des espaces plus urbanisés explique en partie ce constat. Entre 1999 et 2008, l’effet démographique devient bien plus important qu’au cours des périodes précédentes et les deux effets sont alors proches. Depuis 2008, l’effet décohabitation domine à nouveau avec le ralentissement de l’évolution de la population.

Dans les communes-centres, la croissance du nombre de résidences principales diminue entre 1968 et 1990, passant de 1,3 % par an entre 1968 et 1975 à 0,7 % entre 1982 et 1990. Elle augmente jusqu’à 0,9 % en 1999 puis diminue de nouveau (+ 0,4 % entre 2013 et 2018). L’effet décohabitation domine largement sur l’ensemble de la période compte tenu du départ des familles vers les couronnes ou encore de l’installation de jeunes étudiants ou actifs vivant seuls. Dans les autres communes des pôles, l’effet démographique domine largement entre 1968 et 1975 et entre 2008 et 2018.

En 2018, la part de résidences principales anciennes est la plus élevée dans les communes hors attraction des villes : 36 % ont été construites avant 1946, contre 22 % pour l’ensemble de la France métropolitaine (figure 3). À l’inverse, dans les couronnes, les résidences principales sont plus récentes : 34 % ont été construites depuis 1991, contre 29 % pour l’ensemble de la France métropolitaine. Dans les pôles, la majorité des résidences principales ont été construites entre 1946 et 1990. Dans ces espaces, la politique de logement urbain d’après-guerre est fortement axée sur la construction neuve. Au début des années 1970, elle s’oriente davantage vers la sauvegarde du parc ancien et l’amélioration de son confort. Toutefois, la situation diffère fortement selon les communes. En effet, parmi les douze communes les plus peuplées, la part des résidences principales construites entre 1946 et 1990 varie entre 38 % à Bordeaux et 61 % à Grenoble. À Paris, cette part est de 40 %, mais la capitale se caractérise par une part très importante de résidences principales datant d’avant 1946 (50 %).

En France métropolitaine, l’augmentation du nombre de résidences principales s’est accompagnée d’une baisse de la part des petits logements de 1, 2 ou 3 pièces (figure 4). En 1968, 59 % des résidences principales comptaient moins de 4 pièces, contre 40 % en 2018. La part des résidences principales de 5 pièces ou plus a en revanche doublé en cinquante ans, passant de 18 % en 1968 à 35 % en 2018.

Ce constat est essentiellement porté par les couronnes et les communes hors attraction des villes. Dans les couronnes, les résidences principales ont gagné en moyenne une pièce en cinquante ans. Dans ces espaces, la part des résidences principales de 5 pièces ou plus a doublé entre 1968 et 2008, période de plus forte croissance de la population, et est restée stable ensuite autour de 49 %. Dans les communes hors attraction des villes, l’évolution est similaire à celle observée dans les couronnes. Les résidences principales de moins de 4 pièces restent majoritaires dans les pôles (54 % en 2018), malgré un recul entre 1968 et 1990.

Conséquence de la construction de nouveaux logements et de la rénovation des plus anciens, presque toutes les résidences principales métropolitaines (99,6 %) disposent en 2018 d’une baignoire ou d’une douche, alors que seulement 47 % en disposaient en 1968. Le rythme d’installation de ces équipements varie selon les territoires (figure 5). En 1968, les résidences principales situées dans les couronnes ou les communes hors attraction des villes souffrent d’un retard d’équipement par rapport à celles des pôles : 57 % des résidences principales des pôles disposent déjà d’une baignoire ou d’une douche, contre 37 % dans les couronnes et seulement 28 % dans les communes hors attraction des villes. En 1982, l’écart de taux d’équipement s’est déjà fortement réduit entre territoires mais reste de 7 points entre pôles et couronnes et de 16 points entre pôles et communes hors attraction des villes. Il faut attendre la fin des années 1990 pour que les taux d’équipement deviennent très proches. En 2018, la moitié des 120 000 résidences principales métropolitaines non encore équipées en baignoire ou douche ont été construites avant 1946 et un tiers entre 1946 et 1991. Elles sont plus fréquemment situées dans les pôles que dans les couronnes ou les communes hors attraction des villes. Dans la Creuse et à Paris, respectivement 1,2 % et 1,3 % des résidences principales ne sont toujours pas équipées de douche ou de baignoire.

En 2018, 71 % des résidences principales métropolitaines sont chauffées avec une chaudière individuelle ou avec un équipement tout électrique, 18 % disposent d’un mode de chauffage collectif et 11 % d’un autre mode de chauffage (poêles, cheminées ou cuisinières). En 1968, seulement 20 % des résidences principales étaient équipées de chaudières individuelles. L’utilisation de poêles, cheminées ou cuisinières a fortement baissé en cinquante ans puisqu’elle concernait encore la moitié des résidences principales en 1975. Ce type de chauffage est très spécifique aux communes hors attraction des villes. En 1968, 88 % des résidences principales situées dans des communes hors attraction des villes se chauffaient principalement avec poêles, cheminées ou cuisinières, contre 55 % en 1982 et 29 % en 2018. Le chauffage collectif est quant à lui davantage présent dans les pôles.

En 2018, 70 % des résidences principales sont chauffées à l’électricité ou au gaz. Ces modes de chauffage ont nettement progressé en cinquante ans. En 1968, le chauffage électrique était presque inexistant. Entre 1968 et 2018, son utilisation a davantage augmenté dans les communes-centres et les couronnes que dans les communes hors attraction des villes. En 1982, le recours au chauffage électrique est deux fois plus élevé dans les couronnes que dans les communes-centres mais ces territoires rattrapent ensuite leur retard entre 1990 et 1999. En 2018, le gaz de ville, principalement utilisé dans l’habitat collectif, permet de chauffer 47 % des résidences principales dans les pôles, soit presque deux fois plus que dans les couronnes et quatre fois plus que dans les communes hors attraction des villes.

L’usage du fioul a progressé entre 1968 et 1975, de 19 % des résidences principales en 1968 à 34 % en 1975. Le coût du fioul a augmenté avec le premier choc pétrolier de 1973 ; depuis, son utilisation diminue mais concerne encore 10 % des résidences principales en 2018 (2,9 millions).

Par ailleurs, en 2018, 20 % des résidences principales sont chauffées avec d'autres combustibles (bois, géothermie, solaire, etc.) en chauffage central ou par d'autres modes de chauffage (poêles, cheminées, etc.).

La moitié des résidences principales chauffées au fioul sont situées dans les couronnes (figure 6). En cinquante ans, le recours au fioul comme moyen de chauffage principal a évolué de manière très différenciée. Dans les pôles, la part des résidences principales chauffées au fioul a progressé jusqu’en 1975 et diminue fortement depuis (elle n’atteint plus que 5 % en 2018). Dans les couronnes, la progression du chauffage au fioul se poursuit jusqu’en 1982 et concerne alors 30 % des résidences principales, avant de décroître également (14 % en 2018). Les communes hors attraction des villes, qui utilisent peu le chauffage au fioul en 1968 (8 % des résidences principales), délaissent les moyens de chauffage par poêles, cheminées ou cuisinières pour adopter de plus en plus ce combustible jusqu’en 1999. En 2018, 22 % des résidences principales sont chauffées au fioul dans les communes hors attraction des villes. La programmation pluriannuelle de l’énergie prévoit la suppression du chauffage au fioul à l’horizon 2028.