Bilan économique 2014 en Midi-Pyrénées

En 2014, le PIB de la France augmente de 0,2 % après + 0,7 % en 2013 essentiellement grâce à une légère accélération de la consommation. En Midi-Pyrénées, l'économie régionale tourne au ralenti sauf dans l'aéronautique et le spatial. Les performances d'Airbus tire la chaîne d'approvisionnement industrielle et la construction spatiale bénéficie d'une forte augmentation des prises de commandes de satellites. L'année est maussade dans d'autres grands secteurs d'activité : le revenu des agriculteurs est en baisse, la construction de logements ne redémarre pas, la fréquentation des hébergements collectifs touristiques et le transport de voyageurs reculent. Dans ces conditions d'activité, l'emploi salarié marchand fléchit légèrement dans la région, pour la première fois depuis 2009. L'atonie de l'emploi dans une région fortement attractive entraîne une augmentation du taux de chômage régional. Fin 2014, il touche 10,4 % des actifs de Midi-Pyrénées contre 10,0 % en moyenne nationale.

Insee Conjoncture Midi-Pyrénées
Paru le : 29/05/2015
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Une année dynamique pour le marché toulousain d’immobilier d’entreprise

Auteur : Christine Encinas (Auat-Otie)

Comme au niveau national, malgré un contexte économique fragile, le marché d’immobilier d’entreprise toulousain progresse en 2014. Toulouse conserve la troisième position des métropoles régionales les plus actives derrière Lyon et Lille, qui elles connaissent un léger ralentissement de leur marché. Le marché du bureau augmente de 26 % par rapport à l’année précédente, animé par de très grandes transactions liées au secteur de l’aéronautique. Pour les locaux d’activité et les entrepôts, le marché est dynamisé par de grandes transactions et la construction de grandes plates-formes d’entreposage réalisées en compte propre. Concernant l’offre, les taux de vacance restent faibles, allant de 3,8 % pour les locaux d’activité à 5 % pour les immeubles de bureaux. Les stocks restent ainsi maîtrisés mais les professionnels s’interrogent sur l’expansion de l’offre dans les deux ans à venir, liée notamment aux déménagements programmés de grandes sociétés. Des tensions territoriales subsistent car une partie de l’offre n’est plus en adéquation avec les besoins des utilisateurs en termes de volume comme de qualité.

Insee Conjoncture Midi-Pyrénées
No 05
Paru le : 29/05/2015

Après une année de repli, le marché du bureau retrouve en 2014 un niveau supérieur à la moyenne des cinq dernières années, avec 142 000 m² commercialisés. Ce bon résultat est lié aux grandes transactions et principalement aux implantations des futurs sièges sociaux de trois entreprises du secteur de l’aéronautique (Airbus Group, SAFRAN et AKKA Technologies) qui totalisent à elles seules plus de 54 000 m². De ce fait, le marché du neuf capte 57 % des volumes échangés sur l’année et atteint son meilleur niveau. À l’inverse, le marché de seconde main se rétracte car seule l’offre de qualité, située dans des zones bien desservies et accessibles, trouve preneur. Les transactions inférieures à 1 000 m² représentent tout de même un tiers des volumes commercialisés (49 600 m²), ce qui est un indicateur du dynamisme du tissu économique local des PME.

Une offre contenue mais pour combien de temps ?

Depuis 2011, l’offre de bureaux dans l’agglomération toulousaine (figure 1) s’est stabilisée autour de 200 000 m². En 2014, son niveau est légèrement supérieur, mais la vacance est faible avec un taux de 5 %. Les stocks neufs sont estimés à 59 300 m², soit 28 % des bureaux vacants. Plus de la moitié de l’offre neuve qui peine à s’écouler est située au sud-ouest de l’agglomération dans le pôle tertiaire de Bordelongue. Les stocks de seconde main représentent environ 153 700 m² fin décembre 2014, soit deux ans de commercialisation. Une partie de ce stock peine à revenir sur le marché car les immeubles ne sont plus adaptés aux besoins des utilisateurs. De plus, les propriétaires tardent à les rénover compte tenu de la faiblesse des valeurs locatives. L’offre à un an s’élève à 31 000 m², essentiellement en seconde main. Cependant, les professionnels s’inquiètent de l’expansion de l’offre de bureaux de seconde main attendue dès 2015, sous l’effet de libérations importantes liées notamment aux déménagements programmés d’Airbus Group, d’AKKA ou de SAFRAN, mais aussi de la bascule dans l’ancien de programmes neufs vacants livrés depuis plus de cinq ans (cas de Bordelongue).

figure1 – Les chiffres-clés de l'immobilier d'entreprise dans l'aire urbaine de Toulouse

Les chiffres-clés de l'immobilier d'entreprise dans l'aire urbaine de Toulouse
2013 2014
Immobilier de bureaux
Nombre de transactions 242 234
Surfaces commercialisées (en m²) 112 600 142 000
Stock (en m²) 165 500 213 000
Ventes investisseurs
Nombre de transactions 17 17
Surfaces commercialisées (en m²) 60 000 105 800
Locaux d’activité et entrepôts
Nombre de transactions 117 132
Surfaces commercialisées (en m²) 134 800 185 900
Stock disponible (en m²) 235 500 229 500
  • Source : Otie 2014

Le marché de locaux d'activité et d'entrepôts au-dessus de la moyenne des années récentes

Boosté par de grandes opérations en compte propre, le marché des locaux d’activité et de stockage progresse de 38 % avec 185 900 m² commercialisés en 2014. S’il est équilibré entre neuf et ancien, 80 % du neuf est réalisé en compte propre. La faiblesse de l’offre neuve favorise la réalisation clé en main. Avec 116 transactions, la demande placée (c’est-à-dire les transactions à la location ou à la vente réalisées par des utilisateurs finaux) des seuls locaux d’activité totalise 104 400 m², soit un niveau très supérieur à la moyenne des cinq dernières années (83 300 m²). Ce marché marque une hausse de 44 % liée à une double progression : celle des grandes transactions mais aussi celle des 1 000 à 5 000 m², cœur du marché toulousain. La part des comptes propres atteint 18 %. Les transactions d’entrepôts (44 % du marché) sont en hausse de 31 % avec 81 400 m² dont les trois quarts sont des comptes propres, essentiellement des plates-formes logistiques supérieures à 6 000 m². Mis à part ce type d’opérations, le marché de l’entrepôt connaît son plus faible niveau depuis cinq ans.

L’offre de locaux et d’entrepôts est stable mais hétérogène

Fin 2014, le stock disponible est estimé à 229 500 m² soit un volume globalement stable, en particulier pour le seconde main. Toutefois, si une partie de l’offre ancienne, bien située, peut être rénovée ou restructurée, une autre peut difficilement être remise sur le marché car elle ne répond plus à la demande actuelle. Deux pôles historiques de l’activité économique restent en sur-offre : le sud-ouest et le nord, pourvus de vieux bâtiments vides, concentrent 65 % de l’offre totale. L’offre neuve diminue et représente moins de 7 % des immeubles vacants. Elle est principalement localisée au nord et à l’est de l’agglomération.

Le marché investisseur retrouve un haut niveau

Avec 450 millions d’euros (M€), les montants investis en 2014 dans l’agglomération progressent de 80 % comparé aux 250 M€ investis en 2013. Les ventes d’immeubles tertiaires représentent à elles seules plus de 220 M€. Quatre transactions ont dépassé les 25 M€, plaçant ainsi Toulouse au 3e rang des métropoles régionales derrière Lyon et Marseille mais devant Lille, Bordeaux, Nice et Nantes. Portées par la dynamique du tertiaire, les surfaces vendues doublent quasiment en un an, avec 105 800 m². La ZAC Andromède concentre la moitié des investissements avec trois ventes : le futur siège régional de SAFRAN, la 1ère tranche du siège d’AKKA Technologies et l’immeuble OSMOSE. Parmi les autres ventes significatives, figurent les immeubles des Amarantes à Borderouge, Arc-en-ciel à Saint-Martin-du-Touch et l’ex Cap Gemini à Basso Cambo.