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Comment réviser un loyer d'habitation ?

 

Le loyer d'un local à usage d'habitation peut être révisé chaque année sur l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail. La clause de révision prend généralement pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur. Pour éviter tout litige, référez-vous à cet indice dans tout contrat de location ; sa variation annuelle constitue une limite à la révision du loyer en cours de bail que le bailleur ne peut pas dépasser.

La révision des loyers est calculée avec l'indice de référence des loyers créé par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat.

L'indice de référence des loyers d'un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998. L'évolution de l'indice de référence intervenant dans la révision des loyers d'habitation est arrondie à deux décimales.

L'indice de référence des loyers créé par la loi de 2008 se substitue à l'indice de référence des loyers institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005.

Attention

Il ne faut pas confondre :

a) la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée - article 17 d)

avec :

b) l'augmentation que le propriétaire peut proposer à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (article 17 c - loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée)

ou bien :

c) la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration (article 17 e - loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée)

Ce qui suit ne traite que des procédures de révision annuelle du loyer, c'est-à-dire du point a) ci-dessus.

La réglementation

« Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location » (article 17 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée).

La date de l'indice de référence des loyers à prendre en compte

La revalorisation du loyer, qui ne peut être qu'annuelle, ne peut excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.

S'agissant de la date de l'indice de référence à prendre en compte, soit le bail le précise soit à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c'est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s'applique. Dans ce dernier cas, pour un nouveau contrat conclu le 1er mars 2010, l'indice du 4e trimestre de l'année précédente sera alors utilisé, chaque année, pour calculer la révision du loyer.

L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'Insee :

  • l'indice de référence des loyers du 1er trimestre est publié vers le 15 avril ;
  • l'indice de référence des loyers du 2e trimestre est publié vers le 15 juillet ;
  • l'indice de référence des loyers du 3e trimestre est publié vers le 15 octobre ;
  • l'indice de référence des loyers du 4e trimestre est publié vers le 15 janvier suivant.

L'indice fait l'objet d'une publication au Journal Officiel. C'est la date de publication de l'indice au Journal Officiel qui sert de référence.

Pour éviter tout litige, vérifiez soigneusement le contenu du contrat de location.

Les loyers concernés

La méthode décrite ici concerne notamment les locaux à usage d'habitation régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, les locaux meublés soumis à l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, les redevances de location-accession à la propriété immobilière (article 7 de la loi n° 84-595) et les loyers des bâtiments d'habitation des fermages et baux ruraux (article L411-11 du Code Rural). En sont notamment exclus les locaux commerciaux et les locaux spécifiques régis par d'autres dispositions législatives.

Le calcul de la révision annuelle

Relisez soigneusement votre contrat de location. Vous devez y trouver une clause indiquant les conditions de la révision de votre loyer. Soyez très attentif au trimestre à prendre en compte pour le calcul de cette révision. Si la clause de révision du contrat n'a pas prévu le trimestre de référence à prendre en compte, il convient dans ce cas, de se référer à « celui qui correspond au dernier indice connu à la date de la signature du bail ».

Exemple

Soit un bail de location signé le 1er mars 2010 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Le trimestre à prendre en compte (à défaut de clause particulière) est le dernier trimestre connu à la date de signature du bail, soit le 4e trimestre 2009. Les données nécessaires à ce calcul sont disponibles sur notre site :

Voici un tableau des indices et de leurs évolutions annuelles entre 2009 et 2011.

Indice de référence des loyers (IRL) - référence 100 au quatrième trimestre de 1998
Période Date de parution au Journal Officiel Indice de référence des loyers Variation annuelle en %
1er trimestre 2011 16/04/2011 119,69 1,60
4e trimestre 2010 16/01/2011 119,17 1,45
3e trimestre 2010 16/10/2010 118,70 1,10
2e trimestre 2010 22/07/2010 118,26 0,57
1er trimestre 2010 16/04/2010 117,81 0,09
4e trimestre 2009 17/01/2010 117,47 -0,06

Au 1er mars 2011, intervient la première révision du loyer. L'indice de référence des loyers du quatrième trimestre 2010 est égal à 119,17. Il a augmenté de 1,45 % par rapport aux 117,47 du quatrième trimestre 2009.

Le nouveau loyer sera au plus égal à :

Loyer précédent * (Indice de référence des loyers du trimestre concerné / Indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)

soit :

500 * (119,17 / 117,47) = 507,23589 arrondi à 507,24

Le nouveau loyer sera au plus égal à 507,24 euros.

Où trouver l'information ?

L'indice de référence des loyers est aussi disponible :

  • Serveur vocal :

    0 972 72 2000 (tarification « appel local »)

  • Journal officiel (JO) sur le site :

L'Insee ne donne pas de consultation juridique.

Pour plus d'informations, vous pouvez prendre contact avec l'un des organismes suivants :

  • les agences départementales d'information sur le logement (ADIL) agréées par l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL)

    Tél. : 0 820 167 500 (0,12 euro/min)

    www.anil.org
  • l'Institut national de la consommation (INC) : vous y obtiendrez des fiches pratiques et les adresses des associations de consommateurs.

    Tél. : 0 892 707 592 (0,34 euro/min)

    www.conso.net
  • le guichet unique d'information administrative par internet ou par téléphone

    Allô, service public : 3939

    www.service-public.fr
  • sur le site du ministère de la Justice et des Libertés :

    Annuaire des maisons de justice et du droit