Prix des logements anciens Dans les années 2000, ils ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers et les revenus

À partir de la fin des années 1990, les prix des logements anciens ont augmenté de façon ininterrompue jusqu’au début de 2008. Début 2007, ils avaient été multipliés par deux par rapport à leur niveau de 2000 (graphique 1). Leur variation annuelle a oscillé autour de 7 à 8 % de 2000 à mi-2002 puis s’est accélérée jusqu’à mi-2004, atteignant 16,5 % au quatrième trimestre 2004 en province, à peine moins en Île-de-France.

La progression a suivi sensiblement les mêmes inflexions en province et en Île-de-France (graphique 2). Quelle que soit la localisation, les rythmes de hausse ont été soutenus mais ils l’ont été davantage dans certaines zones. Ainsi, de 2000 jusqu’au début de 2004, dans les agglomérations de plus de 10 000 habitants, les appartements en banlieue ont augmenté plus vivement que dans les villes-centres ; alors que les prix avaient augmenté particulièrement vite à Paris en 1999 et 2000, la hausse a été plus forte en banlieue parisienne à partir de 2004, et plus encore en grande couronne qu’en petite couronne de 2005 à fin 2006 (graphique 3).

Les prix des maisons ont crû plus vite que ceux des appartements de 1996 à 1999. Puis ce sont les appartements qui ont connu les hausses les plus fortes, dès 2000 en Île-de-France, et à partir de 2002 en province. Depuis, les rythmes de hausse des appartements ont été régulièrement supérieurs ou au moins égaux à ceux des maisons.

Les prix des appartements ont évolué différemment dans les grandes agglomérations de Lyon et Marseille, comparativement à l’Île-de-France. Les plus fortes progressions ont d’abord eu lieu en Île-de-France en 1999 et 2000 (12 % en rythme annuel mi-2000), alors qu’à Marseille et Lyon la hausse des prix se situait aux alentours de 8 à 9 % par an. Puis Marseille s’est distinguée en 2001 et 2002, avec des taux de 15 à 19 %. Enfin, Lyon a rejoint Marseille en 2004 et 2005. Au total, c’est à Marseille que la hausse a été la plus forte : les prix y ont été multipliés par 2,7 fin 2007 par rapport au quatrième trimestre 2000, contre 2,5 à Lyon, et 2,1 en Île-de-France.

Depuis 2000, le prix des logements a augmenté beaucoup plus que les loyers, qui ont eux-mêmes augmenté plus vite que les prix à la consommation. Ainsi, les indices de loyer et de prix des logements anciens ont fortement divergé : l’indice des loyers passe de 100 en 2000 à 124 en 2007 tandis que dans le même temps l'indice des prix des logements anciens grimpe jusqu’à 207. Du fait de la baisse des prix immobiliers durant la période récente, cette distorsion s’est légèrement atténuée (tableau).

Rapporté au revenu disponible par ménage, l’indice du prix des logements a été multiplié par 1,7 entre 2000 et 2007. Les enquêtes Logement, dont la dernière a été réalisée en 2006, indiquent que le confort sanitaire, le nombre de pièces par personne, la surface moyenne des résidences principales (90 % du parc total), ont augmenté au fil des années. Mais ces caractéristiques sont prises en compte pour calculer un indice à qualité constante (sources). L’augmentation de l’indice ne traduit donc pas une amélioration de la qualité physique moyenne des logements vendus. Pourtant, les prix moyens ont évolué un peu moins rapidement que les indices. Une explication peut être que les logements achetés aujourd’hui sont moins bien situés géographiquement. En effet, en s’éloignant des villes-centres et des pôles d’emploi, les ménages ont pu acheter des logements moins chers ou plus grands mais impliquant des temps de déplacement plus longs.

Entre 2000 et 2008, la croissance du prix des logements beaucoup plus rapide que celle des revenus a dégradé la solvabilité des ménages accédants, malgré le contexte de diminution des taux d’intérêt : pour acheter le même logement ancien, avec le même taux d’effort initial et avec le même apport personnel en proportion du revenu, un ménage qui se serait endetté sur 14 ans en 2000 aurait dû s’endetter sur 27 ans en 2006 et 31 ans en 2008 (24 ans en 2009 grâce à la baisse du prix des logements et à la diminution des taux d’intérêt).

Dans les faits, toujours selon les enquêtes Logement, alors qu’en moyenne, de la période 1997-2001 à la période 2002-2006, les taux d’intérêt pratiqués pour l’achat d’une résidence principale dans l’ancien sont passés de 5,5 % à 4,0 %, le taux d’effort correspondant est passé dans le même temps en moyenne de 18,6 % à 21,8 %, et le prix du logement acheté de 3 à 4,2 années de revenu ; la durée de l’emprunt a augmenté de 6 ans entre 1999 et 2006.

Les prix amorcent un ralentissement début 2006 (graphique 4). En données trimestrielles corrigées des variations saisonnières (encadré), ils commencent à baisser au deuxième trimestre 2008 pour les maisons et au troisième pour les appartements. Sur certains marchés, la baisse survient plus tardivement (un trimestre plus tard pour les appartements en Île-de-France).

Les prix se stabilisent au troisième trimestre 2009 puis augmentent au quatrième trimestre (indice provisoire) de 1,9 %, (soit + 2,2 % pour les maisons et + 1,7 % pour les appartements). Cette remontée sur trois mois est vive, puisqu’ elle est du même ordre que les hausses constatées au deuxième semestre de 2006, un an avant la phase de baisse. Néanmoins, sur un an, les prix demeurent en baisse (− 4,3 % dont − 4,0 % pour les prix des appartements et − 4,5 % pour ceux des maisons).

Le nombre de transactions de logements anciens avait augmenté au cours des années 1990, puis était resté relativement constant entre 2000 et 2007 (environ 800 000 par an). En 2008 et 2009, il diminue brutalement. Néanmoins, fin 2009, la chute est enrayée : le nombre de transactions sur 12 mois recommence à augmenter, s’établissant un peu au-dessous de 600 000.

La comparaison du nombre de transactions de logements anciens et des indices de prix rapportés au revenu par ménage (graphique 5) permet de distinguer trois périodes : de 1997 à 2000, le nombre de transactions augmente fortement alors que le prix des logements n’augmente pas beaucoup plus vite que le revenu ; de 2000 à 2007, le nombre de transactions se stabilise, les prix augmentent fortement et le rapport entre les prix et le revenu passe de 1 à 1,7 ; en 2008 et surtout en 2009, enfin, le prix des logements diminue tandis que le nombre de transactions se contracte fortement.

Des inflexions dans le nombre des transactions ont souvent précédé d’une à deux années des inflexions similaires des prix. Cela a été le cas à Paris en 1990 (à la baisse) puis pour l’ensemble de la France à la fin des années 1990 (à la hausse). Néanmoins, alors que le nombre des transactions s’est stabilisé à partir de 2000, les prix ont continué d’augmenter jusqu’en 2007. Ainsi, la relation entre le nombre et le prix des transactions n’est pas simple.